別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮城大崎 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 -7 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 4,820,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市鹿島台木間塚字姥ケ沢３６番３ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、市営住宅 、農地等が混在する 住宅地域 西6m市道 水道、下水 鹿島台 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 平坦な地勢に戸建住宅が建ち 並び、周囲に集合住宅も多い 住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鹿島台駅北東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域で、人口減少や高齢化、地域経済の低迷などで、土地需要は減少したまま推移していた。昨 年７月の大雨で地域に被害があり、そうした要因も織り込まれて地価が推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として、大崎市の南部、旧鹿島台町を中心に旧松山町や三本木町を含む住宅地域の範囲。需要者は、地 縁者を中心とする市内在住者でその範囲は狭い。ＪＲ鹿島台駅から徒歩圏にはあるが、人口減少や高齢化で、近年、不 動産需要は急速に縮小している。昨年は７月に大雨の被害があり、それ以後の不動産需要に一定の影響を与えたと考え られる。需要の中心となる価格帯は、土地は２５０㎡程度で５００万円以内、新築住宅は２５００万円前後と予想。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の需要が一般的な地域で、住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得が取引の中心となる。よって代 替性を有する鹿島台地区を中心とした市内の取引事例により試算した比準価格を基に、上記の通り鑑定評価額を決定し た。収益還元法は、郊外の既成住宅地域にあって賃貸需要が希薄で、アパート等の建築を目的とする土地取得は少なく 、賃貸市場が成立していないために適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人が流入し、開発も見られる旧古川市と、人 口減少や高齢化で衰退が進む旧町との間で二 極化が進行している。 市街地の北部に位置する既成住宅地域。集合 住宅もあるが空地も多い。取引は少なく需要 の減退が進んでいる。大雨の被害があった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％