別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 宮城大崎 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 -6 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大場　博   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市三本木新町１丁目８番３３ ｢三本木新町１－１２－１３｣ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、下水 古川 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 付近に日用品店舗も見られる 熟成した住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 古川駅南西方 7.6km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として規模、画地割りとも定着していることもあり、他地区からの転入は多くを期待できず、近々の特 別の地域要因の変動は予想しにくく、当分、現状に近い状態が続くものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大崎市内三本木地区の住宅地域とみられ、主たる需要者は自用の住宅地として使用する個人である。価 格は三本木地区内で整備された住宅地域が稀少であることから堅調に推移してきたが、コロナ禍での経済的要因の変動 もあり、当面、横這い圏で推移するものと予測する。取引の中心価格帯は、標準的画地規模の土地で５００万円前後、 新築一戸建て住宅で２，０００万円台半ばと推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 積算価格と収益価格は、後記の理由によって試算できないため、試算価格として比準価格を算出した。比準価格は、対 象標準地と代替、競争関係を有すると認められる現実の市場取引価格に基づく試算価格で、対象標準地の価格形成に強 く影響する試算価格である。また、この価格は前年公示価格等からの検討結果とも均衡がとれているので、比準価格を もって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大崎 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 59.4] [102.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少傾向、老齢化傾向が続いている。 三本木地区内で整備された住宅地域として利 用が定着しており、特別の変動要因はない。 中庸性、代表性を有しており、特別の変動要 因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％