別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 宮城大崎 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 -5 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大場　博   TEL.

鑑定評価額 3,520,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市三本木南谷地字長寿院浦４７番５ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、事業所、 空地等が見られる住 宅地域 南10m県道 水道、下水 古川 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路沿いに農地と戸建住 宅が混在する地域 街 路 基準方位北１０ｍ県 道 交通 施設 古川駅南西方 6.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地と住宅地とが混在する地域で、当面、大きな変動は予想しにくいが、徐々に宅地化が進むものと見込まれる 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大崎市内の三本木地区を主とする地域とみられ、主たる需要者は地縁血縁を有する農業従事者を主とする 個人とみられる。価格は周辺地域の人口の減少、住民の老齢化、農業所得の減少化傾向などの影響を受け、緩やかな下 落傾向にあるが、単価が低いこともあり宅地化が進んできている。取引価格の中心価格帯は、近隣及び周辺類似地域で の取引件数が非常に少なく、見出し難い市場の状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 複数の不動産取引市場価格に基づく比準価格を試算することができたが、積算価格と収益価格は後記の理由によって試 算することができなかった。比準価格は、市場での取引価格に基づき、現実性、実証性を有し、売り手、買い手の売買 価格決定に重要な指標となる試算価格であると認められるので、この比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内三本木地区の人口は、減少傾向が続いて いる。 住宅地と農地が混在する地域として、地域要 因に特別の変動はない。 代表性、標準性を有し、個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％