鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮城大崎 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０７０ -32	大崎市		更地	（　）	長方形	南16m国道、東6m、角地		（都）準工 (70,200)
b	２３１３０１０ -52	大崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、西4.2m、角地		（都）１中専 (60,200)
c	２３１３０１０ -50	大崎市		更地	（　）	ほぼ整形	西3.6m市道、中間画地		（都）商業 (80,240)
d	２３１３０２０ -1011	大崎市		建付地	（　）	長方形	南東6m私道、南西6m、角地		（都）２住居 (60,200)
e	２３１３０２０ -1013	大崎市		建付地	（　）	長方形	南東5m私道、中間画地		（都）２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,399	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.7]	38,433	100 [ 111.3]	34,531	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,500
b	(　 ) 35,186	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,600	100 [ 90.5]	38,232		38,200
c	(　 ) 38,600	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	39,979	100 [ 115.8]	34,524		34,500
d	(　 ) 32,760	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	32,012	100 [ 93.0]	34,422		34,400
e	(　 ) 37,675	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	39,237	100 [ 91.1]	43,070		43,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,500 円／㎡]

宮城大崎 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,216,776	1,184,657	4,032,119	3,653,280	378,839	（　0.9731） 368,648	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,843,574 円　　　　（　 21,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮城大崎 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.71	ＬＳ2	301.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	160 ％	368 ㎡	14.0 m x 26.0 m	前面道路：道路　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（約５０．２㎡）６戸のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.71	100.0	150.71	1,460	220,037	1.0	220,037
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.71	100.0	150.71	1,490	224,558	1.0	224,558
							0.0	0
～

～

～

計		301.42	100.0	301.42		444,595		444,595
								0

⑨年額支払賃料	444,595 円　×　12ヶ月　＝　 5,335,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 301.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 210,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,335,140 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 210,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 332,708 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,212,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	444,595 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,179 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 165 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,216,776 円　　　　（　 14,176 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０６２　　　　-12	1,992 ( 1,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [118.0]	100 [ 97.0]	100 [109.2]	100 [100.0]	1,594	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,506 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０６２　　　　-11	1,321 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 93.0]	100 [109.2]	100 [100.0]	1,183
c	２３１３０６２　　　　-13	1,126 ( 1,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 78.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,473

宮城大崎 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,500 円	53,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	277,257 円	5,545,140　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 451,300 円	53,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,200 円	53,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,100 円	53,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,184,657 円　（　　　　　　 3,219 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,100,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 301.42 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,653,280 円（　　　　　 9,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,216,776 円
②総費用	1,184,657 円
③純収益　①－②	4,032,119 円
④建物等に帰属する純収益	3,653,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	378,839 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	368,648 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,002 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,843,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宮城大崎 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮城大崎 -3

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　小竹　潤

TEL.

鑑定評価額

13,800,000 円

１㎡当たりの価格

37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大崎市古川駅東３丁目１２３番１｢古川駅東３－８－５｣				②地積　(㎡)	368 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ国道背後の住宅地域	北4m道路	水道、ガス、下水	古川 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 120 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

商業施設が建ち並ぶ国道１０
８号背後の住宅地域。

街

路

基準方位北、　　４
ｍ道路

交通

施設

古川駅北東方

1.2km

法令

規制

（都）２住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した住宅地域であり、当面は現在の住環境が維持されるものと予測。街路条件は劣るが、良好な利便性から
需要は強く地価は上昇傾向で推移するものと予測する。ただし住宅ローン金利の動向には注意が必要である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は古川地区の中心市街地に位置する住宅地域。需要者は市内に勤務するサラリーマン層が中心である。低金
利、ローン減税等によって住宅需要は依然堅調である。６ｍ街路が整備された新興住宅地の人気が特に高いが、最近で
は街路条件が悪くても利便性に着目した高値取引がみられる。取引の中心となる価格帯は、土地は３００㎡程度で１０
００万円前後、新築戸建で３０００万円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を
重視して意思決定を行う傾向が強い。比準価格はこのような市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。
一方収益価格は、賃料水準に最近の地価上昇が十分に反映されておらず、また想定要素も多いことから低位に試算され
ており説得力は劣る。以上より比準価格により鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

古川地区では他地区からの転入も見られ需要
は堅調。特に小学校や大型商業施設に近い地
域の人気が強い。割安感のある郊外部の需要
も高まっている。

周辺には各種店舗が集積していて生活利便性
は高く、根強い需要が見られる。供給が少な
く成約価格は高い傾向。

変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮城大崎 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０１０ -1020	大崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m私道、北東9.8m、角地		（都）２住居 (70,200)
b	２３１３０１０ -50	大崎市		更地	（　）	ほぼ整形	西3.6m市道、中間画地		（都）商業 (80,240)
c	２３１３０４０ -81	大崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
d	２３１３０７０ -58	大崎市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		（都）１中専地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,232	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.3]	38,221	100 [ 101.0]	37,843	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,800
b	(　 ) 38,600	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	43,016	100 [ 117.8]	36,516		36,500
c	(　 ) 30,420	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	30,902	100 [ 81.6]	37,870		37,900
d	(　 ) 40,395	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	40,870	100 [ 109.2]	37,427		37,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +12.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,500 円／㎡]

宮城大崎 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,936,173	895,290	4,040,883	3,724,000	316,883	（　0.9699） 307,345	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,539,255 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮城大崎 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	Ｗ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	160 ％	368 ㎡	14.0 m x 26.0 m	前面道路：道路　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３５㎡程度の２ＤＫの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	100.0	140.00	1,421	198,940	1.0	198,940
							1.0	198,940
2～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	1,430	200,200	1.0	200,200
							1.0	200,200
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		399,140		399,140
								399,140

⑨年額支払賃料	399,140 円　×　12ヶ月　＝　 4,789,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,789,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 254,484 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,835,196 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	399,140 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,792 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 399,140 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 97,185 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,936,173 円　　　　（　 13,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０７２　　　　-50	2,034 ( 2,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	1,550	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,462 円/㎡　月額支払賃料（　 1,430 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０７２　　　　-52	1,649 ( 1,649)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,374
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮城大崎 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,000 円	49,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	152,690 円	5,089,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 416,500 円	49,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 895,290 円　（　　　　　　 2,433 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,724,000 円（　　　　　 10,120 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,936,173 円
②総費用	895,290 円
③純収益　①－②	4,040,883 円
④建物等に帰属する純収益	3,724,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	316,883 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	307,345 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 835 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,539,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）