別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東松島 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -10 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 3,660,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市新東名１丁目６番１０ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 特別名勝松島 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 も多く見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 東名 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東日本大震災で津波による浸 水被害を受けた住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東名駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 特別名勝松島 ⑤地域要因の将 　来予測 震災によってＪＲ駅が移設されて移設後の駅周辺では住宅団地が整備された。さらに市全体の人口減少等も相ま って、地域は衰退傾向にある。地域内には格別の変動要因は見当たらず、今後も緩やかな衰退傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ仙石線東名駅・野蒜駅・陸前小野駅を利用可能な住宅地域を中心に、東松島市内の住宅地域一円と 考えられる。需要者の中心は旧鳴瀬町に地縁を有する者と考えられる。近隣地域の北側に造成された高台の野蒜ケ丘団 地と比較して相対的に利便性等に劣ることから、近隣地域における需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、 ２５０㎡程度の更地の場合は総額３５０万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用目的の戸建住宅が取引の中心で、取引当事者は実際の成約価格を参考に取引に入ることから、比 準価格は実証性を有し規範性が高い。一方、近隣地域内にはアパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が形 成されていないため収益価格の試算は断念した。以上より、本件では、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との均衡性も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [164.3] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東松島市の住宅地域は、矢本駅周辺の区画整 然とした地域とそれ以外とで需要は二極化の 傾向にある。人口は若干減少傾向にある。 北部高台の住宅地域と比較して相対的に劣り 、特段地価を押し上げる変動要因も無いこと から、需要は弱含みで推移しており、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％