別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東松島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -7 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市赤井字舘前２２０番４外 ②地積 　(㎡) 496   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 南10.5m県道 水道、下水 陸前赤井 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東松島市郊外の県道沿いに存 する旧来からの農家集落地域 街 路 基準方位北、１０． ５ｍ県道 交通 施設 陸前赤井駅北西方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因は無く、郊外の農家集落地域として当面は現状を維持するものと思料されるが、市街化調整区域 内に存して新たな需要は限定的であり、地価は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東松島市及び隣接市町村に存する農家集落地域であると判断される。主たる需要者は、自用の居宅とし て使用する個人等であるが、近隣及び周辺地域の居住者または地縁者等に限定され、市街化調整区域内に存することか ら、圏外からの転入者はほとんど見られない。地域経済の低迷等の要因により需要は更に先細っており、需給の中心と なる価格帯は、５００㎡程度の更地で５００～６００万円前後であるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内に存するためアパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないこ とから収益還元法は適用できなかった。主たる需要者は、自らの居住の用に供する個人等が中心であり、取引にあたっ ては代替競争不動産との比較の観点が重視されることから、比準価格の規範性が高いものと判断される。本件において は、比準価格を標準とし、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の農家集落地域においては、人口減少及 び高齢化の進行、農業収入の減少等の要因に よって、不動産需要は減退傾向で推移してい る。 近隣地域においては、人口減少が続いて圏外 からの転入者も乏しく、地価下落が継続して いる。コロナ禍による需給への影響は特段認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％