別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東松島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -6 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市小野字町６５番 ②地積 　(㎡) 595   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:4.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西6m市道 水道、下水 陸前小野 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道鳴瀬南郷線背後に位置す る旧来からの集落地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 陸前小野駅北西方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設等がなく生活利便性のやや劣る既存集落地域で、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。郊 外における住宅地需要は弱含みであり、地価は若干の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧鳴瀬町地区の既存集落地域が中心として、東松島市内の同種の集落地域一円の範囲。需要者の中心は、 旧鳴瀬町地区の居住者を中心とするもので、地縁選好性を有する者に限られる傾向を有する。建売住宅も見られるが、 東松島市郊外における住宅地需要は弱含みであり、地価は微減傾向にある。需要の中心となる価格帯は、３３０㎡程度 で４８０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等はほとんど見られず、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。対象地と代替関係が認 められる同一需給圏内の住宅地域の取引事例を中心として十分に収集しえた。自己使用目的の取引が中心で、取引価格 の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる市場の特性を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、比準 価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [156.9] [100.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性による選好性が強まる傾向にあり、生 活利便性の良好な住宅地の需要は比較的堅調 であるが、郊外の住宅地の需要は弱含みであ る。 旧鳴瀬町地区における標準的な画地規模が比 較的大きい既存集落地域であるが、生活利便 性がやや劣ることから需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％