別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東松島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -3 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 5,380,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市大塩字緑ケ丘１丁目３番２ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 郊外部の丘陵地を開 発した中規模新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 矢本 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部から離れた丘陵地に おいて開発された住宅団地（ グリーンタウンやもと） 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 矢本駅北西方 5.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因は無く、郊外の居住環境が良好な住宅地域として当面は現状を維持するものと思料されるが、住 宅地としての利便性が劣るため需要は弱く、地価は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東松島市郊外の住宅地域を中心として隣接する石巻市西部の住宅地域にも及ぶものと判断される。主た る需要者は、自用の居宅として使用する一次取得者層であり、震災後には圏外からの転入者も見られたが、既に移転需 要は収束しており、近隣及び周辺地域の居住者または地縁者等が主体である。需要の中心となる価格帯は、２４０㎡程 度の更地で５００～６００万円前後、新築戸建で２，２００～２，７００万円前後であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、東松島市郊外の中規模住宅団地内に存し、アパート等の賃貸住宅はほとんど無く賃貸市場が成立していな いことから、収益還元法は適用できなかった。取引にあたっては代替競争不動産との比較の観点が重視されることから 、比準価格の規範性が高いものと判断される。本件においては、代替性を有する現実の取引事例を基に試算した比準価 格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [132.9] [100.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化の進行等によって住宅地 の需要は全般的に減退傾向にあり、居住環境 や生活利便性による住宅地の選別が強まって いる。 居住環境が良好な住宅地域であるが、住宅地 としての利便性が劣り、需要は弱含みで推移 している。コロナ禍による需給への影響は特 段認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％