別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 栗原 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 5-3 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 2,870,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市栗駒岩ケ崎六日町９１番２ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、併用住宅、銀 行等が建ち並ぶ商業 地域 北7.5m市道 水道、下水 くりこま高原 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 栗駒地区の中心市街地に位置 して衰退傾向が認められる商 店街 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 くりこま高原駅北西方 14.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域への大型店舗進出に伴い顧客が流出し、旧来からの商店街の衰退・空洞化が進行している。栗駒地区の 人口は減少傾向が続き、不動産需要も低迷していることから、今後も地価下落が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栗駒地区の商業地域を中心として、市内各地区の中心市街地に存する旧来からの小売店舗街及び商住混 在地域である。主たる需要者は、自用の店舗・事務所として使用する事業法人及び個人事業者が中心であるが、経済環 境の悪化に加え、大型店舗進出の影響や後継者難等から、個人経営的な小規模店舗用地への需要は弱く、地価は下落傾 向が続いている。需要の中心となる価格帯は、１８０㎡程度の更地で２５０～３００万円前後であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小売店舗及び併用住宅を中心とした商業地域で全般的に自用目的の取引が中心であり、収益の収受を目的 とする取引は極めて乏しいことから、収益還元法は適用できなかった。取引にあたっては、代替競争不動産との比較の 観点が重視されることから、比準価格の規範性が高いものと判断される。本件においては、代替性を有する現実の取引 事例を基に試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [139.3] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化の進行、農業収入の減少 、店舗・事業所数の減少等の要因によって地 域経済の低迷が続き、不動産需要は減退傾向 で推移している。 栗駒地区の既存商店街においては、まちづく り会社による移住者の開業支援等の取組みが 行われているが、地価下落に歯止めは掛かっ ていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％