別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 栗原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 -9 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 9,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市金成上町東裏４番１外 ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 畑地等が混在する幹 線道路背後の住宅地 域 北東5m市道 水道、下水 くりこま高原 8.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路への連続性は良好な 地域で、農家住宅、一般住宅 、農地等が混在している。 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 くりこま高原駅北方 8.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの一般住宅等が見られる地域である。幹線道路背後だが地域内に格別の変動要因はなく当分の間現状を 維持すると思料される。栗原市内では全般に宅地需要は低迷しており、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金成地区を中心に築館地区などを含む住宅地域一円である。典型的需要者は金成地区に地縁的選好性を 有するファミリー層が中心である。栗原市内、特に金成地区では学校が集積され過疎化が進んでおり地区外からの移転 はほとんど見込まれない。住宅市場が縮小するなかで、金成町内では住宅地の取引は少なく、特に既存住宅地域では不 動産市場を支える売買は不見当であり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用目的での宅地利用がほとんどであり、需要者は実際に成約された価格を参考にすると考えられるこ とから、比準価格は実証性を有し高い規範性が認められる。一方、当該地域ではアパート等の収益物件は見られず賃貸 市場が形成されていないため、収益還元法は適用を断念した。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との 均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,950 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 93.5] [100.0] 100 9,510  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栗原市は人口は減少、産業は衰退傾向にあり 、国道４号線に近く生活利便性が良好な一部 築館地区等を除いて、土地需要は弱含みが続 いている。 地域に特段の変動は見られない。金成地区で は人口減少が続いており、圏外からの移転は 見られず、需要は減退傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％