別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 栗原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 -8 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市志波姫八樟貝の堀９８番２外 ②地積 　(㎡) 568   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、農地等が混在する 住宅地域 西5m市道、背面道 水道、下水 くりこま高原 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３９８号線と県道くりこ ま高原停車場線の間の住宅地 域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 くりこま高原駅西方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設やＪＲ東北新幹線「くりこま高原」駅に近い住宅地域。利便性が良好な住宅地で需要は底堅く、小 規模な分譲地も見られる地域である。地価は概ね横ばいから微増傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栗原市内の志波姫地区、築館地区及び若柳地区の住宅地域と判断した。需要者の中心は志波姫地区の世 帯分離等に起因する居住者で、地縁選好性を有する者に限られる。東北新幹線「くりこま高原」駅及び大型商業施設に 近接し、生活利便性は比較的良好で、小規模開発の分譲地も認められ地域である。需要は概ね堅調であり、需要の中心 となる価格帯は５００㎡程度で１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域内に民間のアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しな かった。当地域は、快適性を重視する住宅地域であることから、取引の主たる目的は、自己使用目的であり、取引価格 の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって、本件においては、市場の実態を反映した取引事 例から求めた比準価格を妥当と認め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [117.1] [102.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化により、不動産市場は縮小する中 で、住環境、利便性による地域の選別が進み 、一部の地域を除いて需要は減少傾向にある 。 栗原市内の住宅地の中では、大型商業施設に 近接する生活利便性等が評価され、需要はお おむね堅調な状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％