別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 栗原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 -5 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 4,440,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市栗駒岩ケ崎上小路１１８番３ ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東5m市道 水道、下水 くりこま高原 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道中田栗駒線の北側背後に 存する旧来からの住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 くりこま高原駅北西方 14.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 栗駒地区の旧市街地背後に存する既成住宅地域であり、特段の変動要因は認められないが、人口減少及び高齢化 の進行により衰退傾向が続いて宅地需要は乏しいことから、今後も地価下落が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栗駒地区内の住宅地域を中心として、隣接する鶯沢・一迫・金成地区等の住宅地域にも及ぶものと判断 される。需要者は栗駒地区の居住者による世帯分離等が主体であり、周辺地区や隣接市町からの転入者は乏しい。栗駒 地区は鉄道駅や大型商業施設等から遠く離れて生活利便性が劣り、中心市街地の空洞化が進行しており、需要は弱含み で推移している。需要の中心となる価格帯は、３６０㎡程度の更地で４００～５００万円前後であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、栗駒地区の既成住宅地域であり、アパート等はほとんど見られず賃貸市場が未成熟であることから、収益 還元法は適用できなかった。主たる需要者は、自らの居宅の用に供する個人等が中心であり、取引にあたっては代替競 争不動産との比較の観点が重視されることから、比準価格の規範性が高いものと判断される。本件においては、現実の 取引事例を基に試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [177.1] [100.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化の進行、農業収入の減少 、店舗・事業所数の減少等の要因によって地 域経済の低迷が続き、不動産需要は減退傾向 で推移している。 栗駒地区においては、人口減少が続いて圏外 からの転入者も乏しく、中心市街地の空洞化 が進行していることから、地価は下落傾向が 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％