別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 栗原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 -4 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 6,110,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市若柳字川南上堤２２３番 ②地積 　(㎡) 501   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 3:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南7.5m国道 水道 くりこま高原 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３９８号沿いに、一般住 宅、農家住宅等が建ち並ぶほ か、農地も見られる地域 街 路 基準方位北７．５ｍ 国道 交通 施設 くりこま高原駅北東方 5.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域。地域の発展を促す特段の変動要因はなく、当分の間現状を維持する と予測。人口減少等により需要は弱含みであるが、国道沿いのバス通りに面し、地価はほぼ横這い傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若柳地区内を中心とした栗原市内各地区郊外の住宅地域で、戸建住宅を中心としている。主な需要者は栗 原市及びその周辺に地縁を有し自用の戸建住宅取得目的の個人等と考えられる。当市の高齢化、人口減少傾向に歯止め がかからず、不動産取引は低迷しており。これらを反映して宅地需要は乏しく需要は低調気味に推移している。需給状 況は停滞しているが、需要の中心となる価格帯は、概ね５００㎡程度の更地で、総額６００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にアパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないため、事業収支の観点等から共同 住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算しなかった。実際の取引形態は全般的に自用目的で取引され、取引価格の 水準を指標に価格決定されることが一般的であると認められる。したがって、現実の不動産市場の実態を反映した実証 的な比準価格を採用することを妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,950 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 73.7] [102.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済低迷に歯止めがかからず、少子高齢 化も進み、低金利・金融緩和の影響は殆んど なく、コロナ禍による影響も少ないが不動産 需要は低迷基調。 人口減少が続く若柳地区における住宅地需要 は弱いが、国道沿いでバス通りに面し志波姫 地区に近く、利便性等は比較的良好で地価は ほぼ横ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％