鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

栗原 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０２０ -1097	栗原市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m私道、中間画地		（都） (70,200)
b	２３１１０４０ -1073	栗原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5.8m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	２３１１０２０ -1013	栗原市		建付地	（　）	不整形	南東16m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	２３１１０６０ -45	栗原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		（都） (70,200)
e	２３１１０２０ -1037	栗原市		更地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,253	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	14,112	100 [ 89.3]	15,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	16,000
b	(　 ) 13,131	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	12,603	100 [ 82.7]	15,239		15,400
c	(　 ) 14,384	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	14,829	100 [ 92.7]	15,997		16,200
d	(　 ) 11,574	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	11,574	100 [ 75.1]	15,411		15,600
e	(　 ) 19,786	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	19,398	100 [ 120.0]	16,165		16,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,900 円／㎡]

栗原 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,917,764	1,709,380	7,208,384	6,937,200	271,184	（　0.9699） 263,021	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,596,191 円　　　　（　 7,850 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栗原 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	280.00	Ｗ2	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	713 ㎡	22.2 m x 32.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積約４０㎡、平面駐車場１０台のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	280.00	100.0	280.00	1,340	375,200	2.0	750,400
							0.0	0
2～ 2	住宅	280.00	100.0	280.00	1,360	380,800	2.0	761,600
							0.0	0
～

～

～

計		560.00	100.0	560.00		756,000		1,512,000
								0

⑨年額支払賃料	756,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,072,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保するので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,072,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 468,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,903,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,512,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,364 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,917,764 円　　　　（　 12,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０２２　　　　-51	1,350 ( 1,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,362 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０２２　　　　-52	1,250 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,289
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

栗原 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	376,000 円	94,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	374,880 円	9,372,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 658,000 円	94,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	188,000 円	94,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,000 円	94,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,709,380 円　（　　　　　　 2,397 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,937,200 円（　　　　　 9,730 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,917,764 円
②総費用	1,709,380 円
③純収益　①－②	7,208,384 円
④建物等に帰属する純収益	6,937,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	271,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	263,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 369 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,596,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,850 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
栗原 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

栗原 -3

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　甲斐　裕朗

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	栗原市若柳字川北古川１１９番６				②地積　(㎡)	713 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	公共施設に近接する一般住宅地域	西11m市道	水道、下水	くりこま高原 7.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 25 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

若柳地区の旧市街地に存し、
スーパー、病院、文化センタ
ー等に近い住宅地域

街

路

基準方位北、１１ｍ
市道

交通

施設

くりこま高原駅北東方

7.6km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

若柳地区の中心部に位置する熟成度の高い住宅地域。人口は減少傾向で地域経済の低迷も有り、住宅地の需要は
やや低調気味であるが、スーパーや病院に近く利便性は高く環境も良好。地価はほぼ横這いで推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,680 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、若柳地区を中心に近接の志波姫・築館・金成地区の住宅地域一帯である。人口は高齢化も伴う減少傾向
に歯止めがかからず、不動産取引は低調である。圏外からの転入者も散見されるが主な需要者は同地区及び隣接地区の
居住者である。土地区画整理事業やミニ開発等により宅地が供給されているが、需要は低調気味に推移している。不動
産取引の価格帯は、土地は７００㎡程度で１，１００万円前後、新築戸建は２，５００万円前後が中心と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自用の戸建住宅を主とする住宅地域であり、ファミリー向けのアパート等の収益物件も見られるが、賃料水
準が低いこと等から、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に試算された。実際の取引形態は全般的に居
住の快適性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、信頼性のある取引事例から求めた実証的な比準価
格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　栗原 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 20,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[128.8]

[101.0]
100

15,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済低迷に歯止めがかからず、少子高齢
化も進み、低金利・金融緩和の影響は殆んど
なく、コロナ禍による影響も少ないが不動産
需要は低迷基調。

人口減少が続く若柳地区における住宅地需要
は弱いが、スーパーや病院等に近く、利便性
及び住環境等は優れており、地価はほぼ横ば
い傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

栗原 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０２０ -62	栗原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、南西4m、角地		（都）準工 (60,200)
b	２３１１０６０ -71	栗原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２３１１０９０ -90	栗原市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２３１１０９０ -20	栗原市		更地	（　）	ほぼ台形	西5.5m市道、南3.3m、角地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,677	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	16,819	100 [ 107.4]	15,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	15,800
b	(　 ) 18,619	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	18,379	100 [ 117.6]	15,628		15,800
c	(　 ) 20,199	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	19,999	100 [ 126.1]	15,860		16,000
d	(　 ) 18,836	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	18,287	100 [ 111.6]	16,386		16,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,900 円／㎡]

栗原 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,103,209	1,648,575	7,454,634	7,154,730	299,904	（　0.9699） 290,877	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,188,872 円　　　　（　 8,680 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栗原 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	280.00	Ｗ2	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	713 ㎡	22.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階当たり２ＤＫ（約４６．１１㎡）が６戸の木造２階建てアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	280.00	100.0	280.00	1,375	385,000	2.0	770,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	280.00	100.0	280.00	1,383	387,240	2.0	774,480
							0.0	0
～

～

～

計		560.00	100.0	560.00		772,240		1,544,480
								0

⑨年額支払賃料	772,240 円　×　12ヶ月　＝　 9,266,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,266,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 478,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,088,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,544,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,673 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,103,209 円　　　　（　 12,767 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０２２　　　　-51	1,350 ( 1,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,378	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,385 円/㎡　月額支払賃料（　 1,383 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０２２　　　　-52	1,250 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,359
c	２３１１０２２　　　　-53	1,237 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,434

栗原 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	356,400 円	89,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	382,675 円	9,566,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 623,700 円	89,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	178,200 円	89,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,100 円	89,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,648,575 円　（　　　　　　 2,312 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,100,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0803	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0945 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,154,730 円（　　　　　 10,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,103,209 円
②総費用	1,648,575 円
③純収益　①－②	7,454,634 円
④建物等に帰属する純収益	7,154,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	299,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	290,877 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 408 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,188,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,680 円／㎡）