別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 登米 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 5-6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外 ②地積 　(㎡) 496   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 駅近くの県道沿いに 各種店舗等が建ち並 ぶ地域 南15m県道、東側道 水道、下水 石越 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型店も見られる石越駅近接 の商業地域 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 石越駅西方 300m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣周辺では新規出店等の変動要因はない。全体的に石越地区内では人口減少が進み、衰退傾向となっている。 地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は登米市石越地区を中心に中田、迫地区に加え栗原市若柳地区等周辺の既存商業地域に及ぶ。需要者は同一 需給圏内の個人乃至地元企業が中心である。ＪＲ石越駅近接の商業地域であるが、建築費上昇を含む物価高の影響もあ り、需要供給共に少ない。近隣周辺は小売店が散在しているが、繁華性に乏しい。土地は５００㎡程度の標準規模で７ ００万円程度が取引の中心と見られるが、取引が少なく価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商況の厳しい中、店舗併用住宅が多い旧来からの商業地域である。貸店舗等の収益物件はほとんどなく、自用目的の取 引が中心であり、賃貸市場が成立していない。よって、収益価格は試算せず、周辺地域の需給動向を考慮し、さらに代 表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [104.1] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより飲食店を中心に出店需要が 大幅に低下している。衰退傾向にある地方郊 外にあってはその傾向がより顕著である。 大型店も見られるが、新型コロナにより商況 は低迷している。今後の発展要因もなく衰退 傾向が続く。 角地であり街路接面に優るものの効用の程度 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％