別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 登米 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 5-5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　忠一   TEL.

鑑定評価額 4,290,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市豊里町浦軒８６番４ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、医院等が混在 する駅前の商業地域 南16m県道 水道、下水 陸前豊里 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   280 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 繁華性の乏しい駅前の商業地 域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 陸前豊里駅東方 270m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 陸前豊里駅からほど近い、空閑地も多くみられる商業地域。特段の変動要因もなく、当面は現状を基調として推 移すると予測する。人口減少・高齢化が進み出店需要は乏しく、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、登米市及び周辺市町村の商業地域や商住混在地域等。需要者の中心は地縁を有する地元企業や個人等と 考えられる。人口減少及び高齢化、商業中心の郊外化の煽りを受け地域の商況は低迷しており、取引も低調である。商 業地の取引が極めて少なく、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺において店舗等の賃貸用不動産は見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。取引 は自己使用目的が大半であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、現 実の不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [100.0] 100 12,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化・高齢化の進行により、地域経済の停 滞、需要の減退が続く中、新型コロナウイル スの影響の長期化により不透明感が増してい る。 陸前豊里駅からほど近い、空閑地も多くみら れる商業地域。出店需要は乏しく、地価は下 落基調で推移すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％