別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 登米 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 5-3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市東和町米谷字元町１６６番 ②地積 　(㎡) 1,240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 店舗 ＲＣ2 店舗のほか住宅等も 見られる国道沿いの 商業地域 南12m国道 水道、下水 石越 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧東和町中心部における既成 商業地域 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 石越駅南東方 17.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の変動は特段認められないが、人口縮小を背景として、衰退的に推移すると予測する。地域の居住人口 減少に加え、三陸自動車道完成後は交流人口も減少し、地価も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧東和町を中心とした登米市全域の商業地域。需要者は、当該地域に地縁的関係を有する地元法人や個 人事業主である。人口、店舗数等の減少により、商況は長期間にわたり停滞している。商繁華性が低いため、需要は弱 含みである。取引が相当に少ないため、需要の中心的な価格は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用建物が中心の旧来からの限定的な商業地域であり、貸店舗等の収益物件は確認できず賃貸市場が未成熟であるため 、収益価格は試算を断念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状 況を的確に反映している。比準価格は市場の実態を反映しているため重視するものとし、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [157.4] [100.0] 100 9,590  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で不況業種が出る中、商況 悪化により市中心部の地価も下落傾向で、郊 外部の過疎地域の地価は低迷傾向に拍車がか かっている。 旧東和町米谷地区の中心部であるが、過疎化 の影響が顕著であり、不動産取引は相当に少 ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％