別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 登米 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 1,380,000 円  １㎡当たりの価格 8,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市石越町南郷字舘前１８番２４ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い駅裏の住宅地域 西5.1m市道 水道、下水 石越 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ石越駅南方の駅裏に形成 された、十数棟の在来住宅・ 併用住宅が密集する住宅地域 街 路 基準方位北、５．１ ｍ市道 交通 施設 石越駅南東方 500m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅裏一帯では公営住宅・小工場・農協倉庫等も散見されるが、宅地地域の範囲は限られ、需要者からの選好性は 駅西側より劣後する。駅接近性が需要を喚起する要因足り得ず、地価下落傾向は今後も暫くは継続する見込み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域登米圏のうち、旧町中心部から幾分離れることで地価の割安感を維持する住宅地域から構成される。 買手の地縁的選好性は強く、旧石越町の代替性が高い。地域の衰退からＪＲ石越駅を利用する勤労者層からの引き合い は見込み難く、需要者は、世帯分離・転居等を契機に持家を求める地元在住者が主体となるが、人口減・少子高齢化が 深刻化する中で住宅需要は全般的に脆弱な状態が続く。住宅地は規模の相違が大きいが、坪単価は３万円を割り込む。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にアパート等の賃貸用不動産は存せず、また、ＪＲ石越駅徒歩圏に低層アパートは存するが、借手は乏しく 賃貸需要は脆弱で賃貸市場が成立しないため、収益還元法の適用は見送った。他方、圏域内の取引は専ら自用目的とな り、これら事例を採用して得た比準価格は、実証的裏付けを有したもので、説得力は高い。よって、代表標準地より規 準した価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [142.2] [100.0] 100 8,720  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,830 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年、旧石越町地区の人口・世帯減少率は、 若年層の他地域流出等の要因もあって市平均 を大きく上回り、新規の住宅需要も低調な状 態が続いている。 駅徒歩圏ながら閉鎖性を有した当該地域は、 若年層等を主とする住宅需要者から選好され ることは少なく、今後も不動産需要は低調に 推移する見通し。 ５０坪弱の画地規模は圏域内において幾分手 狭であるが、建築費の高騰等を受け総額抑制 傾向が強まる中で、実需層からの選好性は概 ね安定している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％