別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 登米 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 8,300,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市迫町佐沼字南佐沼３丁目１番１５ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東9m市道 水道、下水 新田 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   320 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 佐沼地区中心市街地の南部に 位置し、複数の商業施設に近 いことも優位性の一つとなる 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 新田駅南東方 9.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 佐沼地区中枢からやや外れる立地となり、区画整理事業が施行されながらも画地規模の均質性が乏しいことが特 性となるが、生活利便性に優ることが選好されて住宅需要は安定しており、地価は今後暫く底堅く推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、登米市迫町佐沼地区・中田町石森加賀野地区の品等良好な住宅地域から構成。市内でも価格水準高位の 住宅地域となり、需要者は県北在住の中高所得者層が主体となる。登米市では利便性・住環境ともに佐沼地区一帯の優 位性が突出し、負担力の高い層は当該地区を選好する傾向が強い。コロナ禍を経て、建築費が高騰を続ける中でも住宅 需要は堅調で地価水準は概ね安定している。市場の中心的価格帯は１００坪程度の画地で８百万円台が相場となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には低層アパートも混在するが、建築費が高騰し一定水準を超える一方、家賃上昇は見込めない中で、経済合理性 に適う収益価格を得ることは困難であるため、収益還元法の適用は見送った。他方、圏域内の住宅市場は自用目的が中 心で、これら事例を採用し補修正・要因比較を的確に施して得た比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規 準した価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 80.2] [102.0] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 登米市でも中枢の佐沼地区一帯では住宅需要 が堅調に推移し、新規供給も限られることか ら、中心部に近い地域ほど地価は底堅い動き を示している。 佐沼地区の優良住宅地域全体で需給均衡が維 持される中、各種大型商業施設を徒歩圏とす る当該地域の住宅需要も安定した状態が維持 されている。 １００坪強の画地規模は概ね標準的と言える 範囲にあるが、建築費高騰の影響等もあり、 資金力に上限のある需要者からの選好性は低 下傾向にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％