別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 登米 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 1,860,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市登米町登米字寺池上町２５番５ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西6.5m市道 水道、下水 柳津 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 登米中心部の辺縁部にあって 、北上川右岸に広がる既存の 住宅地域。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 柳津駅北西方 6.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した住宅地域で、当分の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。農林業等の地域産業の衰退傾 向と人口減少の影響が加わり、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は登米地区及び隣接地区の市街地の住宅地域一円である。需要者は登米地区の居住者が中心を占めるが、地 縁・血縁がある周辺地区の登米市民の転入も見込まれる。対象地域は登米地区市街地の北端部にあって、登米地区内に おいて利便性・居住環境に優位性は無く、需要はやや低迷している。土地は地積１６０㎡程度で、２００万円程度が取 引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等は殆ど見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。対象地と代替関係が認め られる同一需給圏内の取引事例は少なかったが、規範性の高いものを収集しえたため、比準価格は一定の精度は認めら れる。自己使用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる市場の特 性を勘案し、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,700 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で不況業種が出る中、商況 悪化により市中心部の地価も下落傾向で、郊 外部の過疎地域の地価は低迷傾向に拍車がか かっている。 登米町内では利便性、住環境に比較的優れる が、需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％