別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岩沼 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 9-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 1,020,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市字吹上西１１１番外 ②地積 　(㎡) 75,357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:3 工場 大規模工場に事業所 も見られる工業地域 南西7m市道 水道、下水 岩沼 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    20 ｍ、南   240 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 500.0 ｍ、規模　　    65,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 阿武隈川の左岸に形成された 旧来の工業地域。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 岩沼駅南西方 2.6km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県内工業地域に対する需要は、物流適地を中心に旺盛で、工業地の地価は上昇しており、岩沼市においても同様 で臨空工業地域を中心に他の在来工業地域の地価も上昇傾向で、当該傾向は暫く続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内一円の工業地域。規模の大きな工業地で、需要者の中心は全国展開の大企業である。既に熟成した工 業地域であるため、新たな企業の進出は見られないが、国道４号及び６号への連絡が容易で、自動車で岩沼ＩＣへは５ 分程度、仙台空港へは２０分程度の距離であり交通利便性が良好であるため、物流関連企業進出の可能性も認められる 。画地規模は様々で統一性がないので、需要の中心となる価格帯の把握はやや困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 製造業を中心とした大規模自社工業地域であり、賃貸倉庫業を営む企業も介在する流通工業地域とは性格を異にしてい るため、収益還元法は不採用とした。取引事例比較法は岩沼市及び隣接する名取市の類似の工業地の取引事例より比準 して求めており、市場性と市場の実勢を反映した価格である。従って採用した事例の信頼性、地域要因比較の的確性等 を再検討の結果、これを適正な価格と判断し、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の行動制限が緩和され地域経済に回 復の兆しが見られる。工業地については、流 通業務系工業地域を中心に旺盛な需要が認め られる。 旧来からの製造業向け工業地域ではあるが、 仙台空港の航空貨物利用と仙台港利用も可能 な立地条件にあり、物流利用の潜在的な可能 性も認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％