鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩沼 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４０４０ -320	岩沼市		更地	（　）	不整形	東20m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	２３１４０４０ -28	柴田郡柴田町		底地	（　）	ほぼ長方形	北西36m国道、南西6m、南東8m、三方路		（都）準工 (70,200)
c	２３１４０２０ -114	名取市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	２３１４０００ -351	名取市		更地	（　）	長方形	北西27m県道、中間画地		準住居 (60,200)
e	２３１４１００ -303	名取市		建付地	（　）	長方形	東25m国道、北8.5m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,691	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,834	100 [ 69.5]	60,193	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,200
b	(　 30,364) 30,364	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,480	100 [ 50.3]	58,608		58,600
c	(　 ) 82,685	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,256	100 [ 139.5]	60,399		60,400
d	(　 ) 95,412	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	97,774	100 [ 161.3]	60,616		60,600
e	(　 ) 57,241	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	58,386	100 [ 96.5]	60,504		60,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +70.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +78.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,000 円／㎡]

岩沼 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,666,387	1,086,147	3,580,240	3,135,990	444,250	（　0.9505） 422,260	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,383,556 円　　　　（　 47,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩沼 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	82.81	Ｓ3	248.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	197 ㎡	9.7 m x 20.0 m	前面道路：県道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗・住宅。２～３階は２ＤＫ、平均床面積約４０㎡程度、計５戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

２・３階の住戸は外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・住宅	82.81	85.0	70.39	2,178	153,309	6.0	919,854
							0.0	0
2～ 2	住宅	82.81	100.0	82.81	1,479	122,476	2.0	244,952
							0.0	0
3～ 3	住宅	82.81	100.0	82.81	1,509	124,960	2.0	249,920
							0.0	0
～

～

計		248.43	95.0	236.01		400,745		1,414,726
								0

⑨年額支払賃料	400,745 円　×　12ヶ月　＝　 4,808,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 236.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,808,940 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 276,021 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,652,919 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,414,726 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 113 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,666,387 円　　　　（　 23,687 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１４１０２　　　　-34	1,265 ( 1,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,495	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,481 円/㎡　月額支払賃料（　 1,479 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１４１０２　　　　-35	1,126 ( 1,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,497
c	２３１４１０２　　　　-36	1,045 ( 1,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,451

岩沼 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,500 円	47,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	246,447 円	4,928,940　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 482,400 円	47,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,086,147 円　（　　　　　　 5,513 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 248.43 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0691 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,135,990 円（　　　　　 15,919 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,666,387 円
②総費用	1,086,147 円
③純収益　①－②	3,580,240 円
④建物等に帰属する純収益	3,135,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	444,250 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	422,260 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,143 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,383,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
岩沼 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩沼 5-2

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　小関　富雄

TEL.

鑑定評価額

12,000,000 円

１㎡当たりの価格

61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩沼市館下１丁目４８番４｢館下１－３－１１｣				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗Ｓ2	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東10.8m県道	水道、下水	岩沼 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 15 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

マンションや併用住宅等の混
在も見られる、駅前通り沿い
の商業地域。

街

路

８ｍ県道

交通

施設

岩沼駅南東方

170m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

　駅至近で利便性に優れ、道路の拡幅工事も完了しているものの、商業地として繁華性は乏しい。背後住宅地域
で地価上昇基調にあるため、その波及効果により、当面、地域内の地価も上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は岩沼市・名取市の普通商業地域及び商業立地性の認められる地域。近隣地域は、駅前商業地域に位置す
るので、立地条件に着目して店舗・飲食店の進出を検討する地元企業・全国展開企業が需要の中心であるが、総額的相
場が形成される程まで取引量は多くはない。全体としては大規模商業地としての取引は少なく、小規模物件の流通性の
高い地域である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　商業・事業用途でも賃貸経営目的の売買は乏しく、圏域内では収益性を目的とした市場が形成されていない。従って
、今日の商業地としての市場特性を考慮し修補正・要因比較を行った比準価格を重視することを妥当と判断し、収益価
格を参考にして、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岩沼 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,700 円／㎡

[105.3]
100

100
[100.0]

100
[ 91.0]

[100.0]
100

61,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岩沼市の旧来型商業地域では、顧客流出が進
む中で、住居系用途との混在が進んでいる。

道路の拡幅による利便性の向上や、住宅地へ
の潜在的な転用可能性の向上が認められ、地
価の上昇は増大している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩沼 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４０００ -351	名取市		更地	（　）	長方形	北西27m県道、中間画地		準住居 (60,200)
b	２３１４０１０ -41	名取市		更地	（　）	長方形	西23.5m県道、中間画地		準住居 (60,200)
c	２３１４０２０ -114	名取市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	２３１４１００ -318	名取市		建付地	（　）	長方形	西8m県道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,412	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	97,774	100 [ 148.7]	65,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,800
b	(　 ) 110,969	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	117,294	100 [ 176.6]	66,418		66,400
c	(　 ) 82,685	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,256	100 [ 131.3]	64,171		64,200
d	(　 ) 104,990	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	118,219	100 [ 180.0]	65,677		65,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +90.0
b	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +80.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,500 円／㎡]

岩沼 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に属し、土地の再調達原価が把握困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,750,307	1,114,353	3,635,954	3,189,030	446,924	（　0.9505） 424,801	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,440,022 円　　　　（　 47,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩沼 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	82.81	ＬＳ3	248.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	197 ㎡	9.7 m x 20.0 m	前面道路：県道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（又は事務所）・住宅、２～３階住宅を想定。住宅は家族向２ＤＫ（平均専有面積４０㎡強）で計５戸。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

外階段・外廊下の建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・住宅	82.81	85.0	70.39	2,189	154,084	6.0	924,504
							0.0	0
2～ 2	住宅	82.81	100.0	82.81	1,532	126,865	2.0	253,730
							0.0	0
3～ 3	住宅	82.81	100.0	82.81	1,548	128,190	2.0	256,380
							0.0	0
～

～

計		248.43	95.0	236.01		409,139		1,434,614
								0

⑨年額支払賃料	409,139 円　×　12ヶ月　＝　 4,909,668 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 236.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,909,668 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 280,989 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,736,679 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,434,614 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,543 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 85 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,750,307 円　　　　（　 24,113 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１４００２　　　　-13	2,486 ( 2,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,260	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,189 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１４０９２　　　　-32	2,485 ( 2,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,166
c	２３１４０９２　　　　-33	1,971 ( 1,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,319

岩沼 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,500 円	48,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	250,883 円	5,017,668　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,170 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 490,600 円	48,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,114,353 円　（　　　　　　 5,657 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,100,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 248.43 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0691 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,189,030 円（　　　　　 16,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,750,307 円
②総費用	1,114,353 円
③純収益　①－②	3,635,954 円
④建物等に帰属する純収益	3,189,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	446,924 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	424,801 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,156 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,440,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,900 円／㎡）