別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岩沼 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 45,300,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市中央１丁目１６番 ｢中央１－２－１０｣ ②地積 　(㎡) 824   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗 Ｓ2 銀行、小売店舗等が 建ち並ぶ商業地域 東16m市道 水道、下水 岩沼 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　       820 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧奥州街道沿いに形成された 旧来の中心商業地域で、店舗 ・併用住宅等が混在する 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 岩沼駅南東方 920m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来から続く既存商業地域で大型ＳＣ等との競合で商況は小康状態だが、開発素地は地価上昇が見込める。一方 で間口狭小画地等の開発が見込めない土地は需要が弱く地価は弱含み。地域内で格差が生じると予想される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩沼市を中心とした宮城県南部の商業地域一円。需要者は中小事業者等が中心で、画地条件等次第で住宅 地開発等を目論む不動産業者の参入も考えられる。既存商業地域で間口狭小画地が連担し郊外型大型ＳＣとの競合で商 況は不透明、土地需要は弱いが、間口が広い土地の場合は一転して開発業者等からの需要が見込め地価は堅調となる。 需要の中心となる価格帯は８００㎡程度の土地で４，５００万円程度だが、間口狭小画地の場合は低廉と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場分析等に基づき、店舗兼共同住宅を想定して土地残余法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されてお らず収益価格は低位に試算された。本件においては、主たる需要者である中小事業者等が不動産取引市場の実態を重視 して取引の意思決定を行う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、収益価格は参考程度に留め、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 既存商業地の商況は厳しく地価も不透明であ る。ただし住宅地需要による下支えがある地 点や駅近・ロードサイド沿い等では依然需要 が高い。 旧来からの商業地域で商況は小康状態だが、 画地条件次第で開発素地となり得るため、地 域内でも土地需要に格差があり地価水準はそ れぞれ異なる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％