別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岩沼 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 -6 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　宗夫   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市たけくま２丁目１４番４ ｢たけくま２－１４－４｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 岩沼 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   210 ｍ、南    40 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により形成 された利便性、居住環境が優 る住宅地域 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 岩沼駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しつつあり、優れた居住環境を維持しつつ、生活利便性も良好な当該地域では、今後も 旺盛な宅地需要を背景に地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩沼市内一円の住宅地域の圏域。需要者の中心は、市内居住の個人である。当該地域は土地区画整理事業 による区画整然とした街区に低層戸建住宅が建ち並び、居住環境は優れている。さらに、大型商業施設に隣接して生活 利便性も良好であるため、かなり人気の高い住宅地域で需要は旺盛である。需要の中心となる価格帯は、土地は２３０ ㎡程度で２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は低層の戸建住宅が中心であり、取引の中心も自己使用の戸建住宅の建設を目的としている。収益性より 居住の快適性が優先される地域であるため、合理的な賃貸市場が形成されておらず、効率的な不動産賃貸経営が困難で あり、収益還元法は不採用とした。従って代表標準地との検討も踏まえ、多数収集した信頼性の高い取引事例より求め た市場の実勢を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩沼 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,700 円／㎡ [104.4] 100 100 [102.0] 100 [ 60.6] [101.0] 100 88,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩沼市中心部の生活利便性・快適性の良好な 住宅地域に対する需要は根強いが、品等の劣 る住宅地域への需要は弱含み傾向にある。 区画整然とした大規模住宅団地で居住環境は 優れ、大型商業施設にも隣接し、居住環境・ 利便性共に良好であることから、需要はかな り旺盛である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％