別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 多賀城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀城 -4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多賀城市浮島字高原７５番１２ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北西6m私道 水道、下水 国府多賀城 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道３５号の北側背後に開発 された小規模な住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 国府多賀城駅北東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地に開発された小規模な既成住宅地域で、概ね現状程度で推移するものと予測する。周辺では小規模開発も 見られ需要は安定していることから、地価は上昇基調を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多賀城市の住宅地域一円。主たる需要者は、多賀城市内の居住者を中心に隣接市町からの転入も一部見 られる。最寄駅から徒歩圏内にあるものの、傾斜地かつ行止り道路沿いの小規模な住宅地域のため取引は殆ど見られな い。ただし、周辺では農地転用や小規模開発なども見られることから需要は十分に見込める地域である。土地は２００ ㎡程度の更地で７５０万円前後、新築の戸建住宅で総額３，５００万円前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等の賃貸用不動産は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算できなかった 。一方、当地域では自己利用目的の取引が中心であり、居住の快適性や周辺の取引価格水準が重視される傾向にあるこ とから、多数の取引事例に基づき試算された比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準と し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建設資材価格や金融政策の動向は懸念される が、低金利、物件不足等から条件が優れるま たは割安感のある地域を中心に地価は強い動 きを見せている。 傾斜地に開発された小規模住宅地域であり、 居住環境はやや劣るものの、最寄駅から徒歩 圏内にあり、割安感に着目した需要が認めら れる。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％