別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 名取 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 9-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.

鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市愛島台１丁目４番１０ ②地積 　(㎡) 1,670   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 事務所兼工場 住宅地と一団の開発 が行われた内陸型の 工業地域 北西9m市道 水道、ガス、下水 館腰 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西   190 ｍ、南   180 ｍ、北   480 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 名取市南西部の郊外山間に住 宅団地と一体的に開発された 工業団地 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 館腰駅西方 6.3km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 長年手付かずだったエリアの開発が再開されて、既に進出が決まった複数の事業者が確認できる一方、周辺自治 体でも新たな工業団地の建設が予定されており、今後の企業進出の動向が注視される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に県南部の周辺市町における工業地域であるが、広域的には北部の一部地域も含まれる。需要者は、 地元事業者や県内外の法人事業者である。中心市街地や幹線道路、高速ＩＣへの交通アクセスは良好とは言い難い面も あるが、仙台市に比較的近接した立地条件に加えて値頃感があるため需要は堅調である。供給は行政による需要者の必 要規模に応じたセミオーダー型の分譲に概ね限られるため、需要の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社使用の工場等が中心となる工業地域で、工場・倉庫等の賃貸物件は確認できず、賃貸市場が未成熟であるため、収 益価格は試算を断念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を 的確に反映している。市場の実態を反映した比準価格を重視するものとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩沼 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [100.0] 100 [ 90.7] [100.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流関連企業による用地取得需要は旺盛で、 選好範囲の工業地域の地価上昇が顕著であり 、その他の工業地域の地価にも影響を与えつ つある。 工業団地の拡張によるセミオーダー型の第２ 期分譲に係る一部エリアの造成が進行してお り、物流業・製造業関連企業の進出が予定さ れている。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％