鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名取 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４０４０ -25	名取市		更地	（　）	長方形	北37.2m県道、南8m、二方路		準工 (60,200)
b	２３１４０５０ -21	名取市		建付地	（　）	台形	南東8.5m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	２３１４０２０ -114	名取市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	２３１４０００ -349	名取市		建付地	（　）	台形	西12.2m県道、南4.4m、角地		１住居 (60,200)
e	２３１４０４０ -329	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m国道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,706	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	141,826	100 [ 146.7]	96,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,700
b	(　 ) 84,537	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	95,864	100 [ 94.8]	101,122		101,000
c	(　 ) 82,685	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,256	100 [ 77.8]	108,298		108,000
d	(　 ) 79,874	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	81,037	100 [ 83.5]	97,050		97,100
e	(　 ) 98,202	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,934	100 [ 100.3]	101,629		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

名取 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	75,476,636	20,496,828	54,979,808	50,320,000	4,659,808	（　0.9519） 4,435,671	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	98,570,467 円　　　　（　 59,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	750.00	ＲＣ5	3,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	1,669 ㎡	28.5 m x 57.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階：店舗・事務所（フロア貸し）、３階以上：共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積・約４５㎡）を想定。

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

中層の店舗事務所兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	750.00	76.0	570.00	2,900	1,653,000	6.0	9,918,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	750.00	85.0	637.50	2,200	1,402,500	5.0	7,012,500
							0.0	0
3～ 3	住宅	750.00	95.0	712.50	1,557	1,109,363	3.0	3,328,089
							1.0	1,109,363
4～ 4	住宅	750.00	95.0	712.50	1,587	1,130,738	3.0	3,392,214
							1.0	1,130,738
5～ 5	住宅	750.00	95.0	712.50	1,617	1,152,113	3.0	3,456,339
							1.0	1,152,113

計		3,750.00	89.2	3,345.00		6,447,714		27,107,142
								3,392,214

⑨年額支払賃料	6,447,714 円　×　12ヶ月　＝　 77,372,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,372,568 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 4,413,504 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	74,399,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,107,142 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 255,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,392,214 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 820,737 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	100,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 944 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	75,476,636 円　　　　（　 45,223 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１４０２２　　　　-45	1,491 ( 1,459)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,491	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,594 円/㎡　月額支払賃料（　 1,557 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１４０２２　　　　-25	1,533 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,654
c	２３１４１０２　　　　-26	1,369 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	1,638

名取 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,800,000 円	800,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,940,628 円	78,812,568　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 636,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,520,000 円	800,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	800,000 円	800,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	800,000 円	800,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,496,828 円　（　　　　　　 12,281 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	800,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 3,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,320,000 円（　　　　　 30,150 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	75,476,636 円
②総費用	20,496,828 円
③純収益　①－②	54,979,808 円
④建物等に帰属する純収益	50,320,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,659,808 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,435,671 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,658 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,570,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
名取 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名取 5-1

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　猿渡　俊

TEL.

鑑定評価額

166,000,000 円

１㎡当たりの価格

99,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名取市増田２丁目３６８番｢増田２－２－７｣				②地積　(㎡)	1,669 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	銀行ＲＣ2	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	東8.5m県道、背面道	水道、下水	名取 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 15 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧国道沿いの旧来からの中心
的商業地域

街

路

８．５ｍ県道

交通

施設

名取駅南東方

470m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

名取駅東口の既存商業地域で大型ＳＣ等との競合で商況は小康状態だが、開発素地は地価上昇が見込める。一方
で間口狭小画地等の開発が見込めない土地は需要が弱く地価は弱含み。地域内で格差が生じると予想される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名取市を中心とした県南部商業地域一円。需要者は中小事業者等が中心で画地条件等次第で共同住宅開発
を目論む不動産業者等の参入も考えられる。既存商業地域で間口狭小画地が連担し郊外型大型ＳＣとの競合で商況は不
透明、土地需要は弱いが、間口が広い土地の場合は一転して開発業者等からの需要が見込め地価は強含みとなる。需要
の中心価格帯は１，７００㎡程度の土地で１億６千万円程度だが、間口狭小画地の場合はこれより低廉と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場分析等に基づき、店舗・事務所・共同住宅用途の建物を想定して土地残余法を適用したが、土地価格に見合う賃料
水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。本件においては、主たる需要者である中小事業者等が不動産
取引市場の実態を重視して取引の意思決定を行う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、収益価格は
参考程度に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名取 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 82,000 円／㎡

[109.8]
100

100
[100.0]

100
[ 94.7]

[100.0]
100

95,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

既存商業地の商況は厳しく地価も不透明であ
る。ただし住宅地需要による下支えがある地
点や駅近・ロードサイド沿い等では依然需要
が高い。

名取駅東口の商業地域で商況は小康状態だが
、画地条件次第で開発素地となり得るため、
地域内でも土地需要に格差があり地価水準は
それぞれ異なる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名取 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４０２０ -114	名取市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２３１４０００ -351	名取市		更地	（　）	長方形	北西27m県道、中間画地		準住居 (60,200)
c	２３１４１００ -303	名取市		建付地	（　）	長方形	東25m国道、北8.5m、角地		準工 (60,200)
d	２３１４０１０ -335	仙台市太白区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.5m市道、中間画地		近商高度地区4種 (80,300)
e	２３１４０００ -311	仙台市太白区		更地	（　）	台形	北西25m国道、南4m、西4m、三方路		準工高度地区4種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,685	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,256	100 [ 83.2]	101,269	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 95,412	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	97,774	100 [ 97.5]	100,281		100,000
c	(　 ) 57,241	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	58,386	100 [ 59.8]	97,635		97,600
d	(　 ) 104,690	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,459	100 [ 109.5]	99,049		99,000
e	(　 ) 77,808	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	79,923	100 [ 80.2]	99,655		99,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,500 円／㎡]

名取 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	75,724,958	19,868,210	55,856,748	51,011,900	4,844,848	（　0.9519） 4,611,811	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	102,484,689 円　　　　（　 61,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	750.00	ＲＣ5	3,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	1,669 ㎡	28.5 m x 57.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所・３階以上共同住宅の建物を想定、住戸は約４５㎡の２ＤＫを想定

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

中層の店舗併用共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	750.00	76.0	570.00	2,911	1,659,270	6.0	9,955,620
							0.0	0
2～ 2	事務所	750.00	85.0	637.50	2,156	1,374,450	5.0	6,872,250
							0.0	0
3～ 3	住宅	750.00	95.0	712.50	1,575	1,122,188	3.0	3,366,564
							1.0	1,122,188
4～ 4	住宅	750.00	95.0	712.50	1,607	1,144,988	3.0	3,434,964
							1.0	1,144,988
5～ 5	住宅	750.00	95.0	712.50	1,639	1,167,788	3.0	3,503,364
							1.0	1,167,788

計		3,750.00	89.2	3,345.00		6,468,684		27,132,762
								3,434,964

⑨年額支払賃料	6,468,684 円　×　12ヶ月　＝　 77,624,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,624,208 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 4,427,596 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	74,636,612 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,132,762 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 256,133 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,434,964 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 831,080 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,133 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	75,724,958 円　　　　（　 45,371 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１４１０２　　　　-25	1,376 ( 1,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,619	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,613 円/㎡　月額支払賃料（　 1,575 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３１４１０２　　　　-26	1,369 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,611
c	２３１４１０２　　　　-27	1,162 ( 1,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,608

名取 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,055,000 円	811,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,953,210 円	79,064,208　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 587,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,650,900 円	811,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	811,000 円	811,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	811,000 円	811,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,868,210 円　（　　　　　　 11,904 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	811,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 3,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	51,011,900 円（　　　　　 30,564 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	75,724,958 円
②総費用	19,868,210 円
③純収益　①－②	55,856,748 円
④建物等に帰属する純収益	51,011,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,844,848 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,611,811 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,763 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,484,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,400 円／㎡）