別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名取 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 -15 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 5,570,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市本郷字矢口４５番３ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる農家住宅 地域 南4m市道 水道、下水 館腰 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   140 ｍ、南   200 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後に位置する農家住宅 を中心とした既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 館腰駅南方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅を中心とした既成住宅地域で、近年下水道が整備され、現在、近隣の道路拡幅事業 が進行中で、利便性が向上しつつある。今後、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名取市・岩沼市の農家住宅地域。需要者は主として地縁的なつながりを有する限定的な個人が中心である 。対象標準地の存する本郷においては、このところ下水道が整備され、道路拡幅事業が進行中で、バイパスへのアクセ スが改善されることが見込まれ、生活利便性が向上しつつある。市街化調整区域内に存し、需給がともに限定的である ことから取引そのものは少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、自己の居住使用を目的とする農家集落地域であり、賃貸市場が形成されていないことから収 益還元法の適用は断念した。自己使用目的の取引が主であることから、取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標 準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名取 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [159.8] [100.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利・住宅取得支援策の継続に加え、新型 コロナ感染拡大防止のための行動制限が緩和 され、経済活動の正常化が進み、住宅需要は 堅調に推移。 近年下水道が整備され、現在、近隣の道路拡 幅事業が進行中で、今後の利便性が向上が見 込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％