別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 名取 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 -14 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市牛野字内海３６７番 ②地積 　(㎡) 1,010   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所、 農地等が見られる住 宅地域 南東9.5m市道 水道 美田園 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   440 ｍ、西   380 ｍ、南   570 ｍ、北   360 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 アクセス鉄道開通で利便性が 向上した一方、震災時に津波 が到達した集落地域 街 路 基準方位北、９．５ ｍ市道 交通 施設 美田園駅北方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域であるため地域要因の大きな変動は見込まれないが、再建が進む閖上地区と発展傾向が続くアク セス鉄道沿線に比較的近接する立地条件により、地価は緩やかに上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名取市及び隣接市町の農家集落地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心である。 市街化調整区域内の農家住宅が散在する小規模集落であり、供給が僅少であるため不動産取引は少ない状況が続いてい るが、アクセス鉄道沿線や閖上地区への交通利便性に優ることから、物件の供給があれば潜在的な需要が期待される。 取引が少ないため需要の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件が殆ど存しない市街化調整区域内の集落地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は 試算を断念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反 映している。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名取 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [181.8] [100.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名取市において市街化調整区域内の不動産取 引は少ない状況が続いているが、市街化区域 内の物件不足の波及効果によって地価は上昇 過程にある。 物件供給が僅少であるため目立つ動きは確認 できないが、立地条件から潜在的な需要は見 込まれる。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％