鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名取 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４０１０ -40	名取市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２３１４０３０ -25	名取市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7m市道、西6m、角地		１住居 (70,200)
c	２３１４０３０ -333	名取市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	２３１４０９０ -76	名取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２３１４１００ -47	名取市		更地	（　）	台形	東12m県道、西4m、二方路		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,155	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	83,766	100 [ 100.0]	83,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,800
b	(　 ) 91,462	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	90,940	100 [ 110.0]	82,673		82,700
c	(　 ) 84,374	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	87,269	100 [ 105.6]	82,641		82,600
d	(　 ) 73,763	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,125	100 [ 89.2]	83,100		83,100
e	(　 ) 91,078	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	90,901	100 [ 109.1]	83,319		83,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,000 円／㎡]

名取 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,486,237	725,193	2,761,044	2,347,200	413,844	（　0.9728） 402,587	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	9,149,705 円　　　　（　 39,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.00	Ｗ2	186.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	233 ㎡	14.4 m x 16.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階あたり２ＤＫ（４６．５㎡）が２戸の木造２階建アパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	93.00	100.0	93.00	1,465	136,245	1.0	136,245
							1.0	136,245
2～ 2	住宅	93.00	100.0	93.00	1,508	140,244	1.0	140,244
							1.0	140,244
～

～

～

計		186.00	100.0	186.00		276,489		276,489
								276,489

⑨年額支払賃料	276,489 円　×　12ヶ月　＝　 3,317,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 186.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,317,868 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 142,315 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,415,553 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,489 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,654 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,489 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 68,030 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,486,237 円　　　　（　 14,962 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１４０１２　　　　-17	1,151 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	1,529	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,541 円/㎡　月額支払賃料（　 1,508 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１４０２２　　　　-24	1,695 ( 1,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,541
c	２３１４０２２　　　　-46	1,775 ( 1,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,554

名取 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,000 円	32,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	177,893 円	3,557,868　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,100 円	32,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 725,193 円　（　　　　　　 3,112 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 186.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,347,200 円（　　　　　 10,074 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,486,237 円
②総費用	725,193 円
③純収益　①－②	2,761,044 円
④建物等に帰属する純収益	2,347,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	413,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	402,587 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,728 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,149,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
名取 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名取 -10

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　須藤　智哉

TEL.

鑑定評価額

19,500,000 円

１㎡当たりの価格

83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名取市飯野坂１丁目４５番９｢飯野坂１－１４－８｣				②地積　(㎡)	233 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北東6m市道	水道、下水	杜せきのした 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 190 ｍ、南 55 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道４号西側背後に開発され
た周辺に事業所・倉庫等も見
られる住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

杜せきのした駅南西方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大型商業施設に近い国道４号背後の住宅地域で、街区は整然としており、今後も堅調な需要が見込まれる。中心
部増田地区等と比べ割安感があり、供給が少ない中、地価は暫く上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名取市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は市内の居住者であるが、周辺市町からの転入も認められる。
国道４号バイパス背後に形成された住宅地域で、周辺には事業所や倉庫等も介在しているが、仙台空港線杜せきのした
駅やイオンモール等に比較的近接し、生活利便性の高さから需要は底堅い。土地は標準的画地規模で２０００万円前後
、新築戸建物件は３５００万円前後が取引の中心となっており、取引総額の抑制のため画地の小規模化が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

生活利便性が良好なことから低層の一般住宅のほかアパート等の賃貸物件も見受けられるが、不動産投資に見合う賃料
水準が形成されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。取引の中心は自用目的で
あり、居住の快適性を優先する住宅地域のため、多数収集した取引事例の中から信頼性の高い事例を選択して求めた比
準価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名取 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,000 円／㎡

[108.3]
100

100
[101.0]

100
[115.6]

[100.0]
100

83,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は薄まり、
低金利環境が続くなか都市部鉄道沿線を中心
に住宅需要は堅調。割安感のある郊外部に広
がりも見られる。

国道背後に形成された住宅地域で、鉄道駅や
各種商業施設等に比較的近接しており生活利
便性は良好。堅調な需要を反映して地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名取 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１４０５０ -50	名取市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、西4m、二方路		１住居 (60,200)
b	２３１４０９０ -76	名取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２３１４０５０ -21	名取市		建付地	（　）	台形	南東8.5m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	２３１４０９０ -100	名取市		更地	（　）	長方形	南東6.5m市道、北東5m、角地		１住居 (70,200)
e	２３１４０９０ -102	名取市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.5m私道、中間画地		１住居 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,763	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	95,878	100 [ 115.3]	83,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,200
b	(　 ) 73,763	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,486	100 [ 91.1]	81,763		81,800
c	(　 ) 84,537	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	95,864	100 [ 112.0]	85,593		85,600
d	(　 ) 72,239	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	72,523	100 [ 87.9]	82,506		82,500
e	(　 ) 76,302	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	76,526	100 [ 90.8]	84,280		84,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,500 円／㎡]

名取 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,574,274	752,815	2,821,459	2,440,800	380,659	（　0.9728） 370,305	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	8,416,023 円　　　　（　 36,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.00	Ｗ2	186.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	233 ㎡	14.4 m x 16.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積４６．５㎡、計４戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	93.00	100.0	93.00	1,530	142,290	2.0	284,580
							1.0	142,290
2～ 2	住宅	93.00	100.0	93.00	1,576	146,568	2.0	293,136
							1.0	146,568
～

～

～

計		186.00	100.0	186.00		288,858		577,716
								288,858

⑨年額支払賃料	288,858 円　×　12ヶ月　＝　 3,466,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 186.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,466,296 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 207,553 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,498,743 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	577,716 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,454 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 288,858 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 69,888 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 189 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,574,274 円　　　　（　 15,340 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１４０２２　　　　-24	1,695 ( 1,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	1,597	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,612 円/㎡　月額支払賃料（　 1,576 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１４０２２　　　　-45	1,491 ( 1,459)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	1,608
c	２３１４０２２　　　　-52	1,517 ( 1,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,632

名取 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,500 円	33,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	185,315 円	3,706,296　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 288,100 円	33,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 752,815 円　（　　　　　　 3,231 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,900,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 186.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,440,800 円（　　　　　 10,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,574,274 円
②総費用	752,815 円
③純収益　①－②	2,821,459 円
④建物等に帰属する純収益	2,440,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	380,659 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	370,305 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,589 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,416,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,100 円／㎡）