別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名取 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 -6 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 7,130,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市相互台１丁目８番１４ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 長町南 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 １９８０年代後半より民間開 発業者が造成分譲した名取市 北西部郊外の丘陵性住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 長町南駅南西方 7.7km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟の進む郊外の住宅団地で空き区画は殆ど残存しておらず、今後も現状のまま推移して行くものと思われる。 後発の隣接住宅団地からの供給もあり、需要はやや弱含みながら地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名取市北西部及び仙台市太白区西部の丘陵性住宅団地。需要者の中心は名取市内の居住者及び仙台市への 通勤者。団地内のスーパーは既に閉鎖しており、鉄道駅や各種利便施設との接近性は劣るが、仙台市に隣接して閑静な 住宅団地が形成されており値頃感もあることから子育て世帯を中心に需要は安定的である。土地は標準的画地規模で７ ００万円前後、新築戸建住宅の物件は少なく、中古住宅で１５００万～２０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された郊外の住宅団地であり、用途地域が「１低専」で、地区計画により共同住宅の建築は制限され る。転勤等の事情により賃貸されるケースはあるが、経済合理的な賃貸経営を想定することは困難なため、収益価格は 試算しなかった。取引は自己使用目的が中心であることから、信頼性の高い周辺の取引事例に基づき市場の実態を適切 に反映した比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名取 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [105.4] 100 100 [102.0] 100 [149.0] [102.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は薄まり、 低金利環境が続くなか都市部鉄道沿線を中心 に住宅需要は堅調。割安感のある郊外部に広 がりも見られる。 郊外の住宅団地で、鉄道駅や商業施設等から 離れており利便性は劣るが、閑静な住環境と 値頃感から需要は安定的。地価は横ばいを維 持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％