別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名取 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 -4 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市名取が丘４丁目１番７２ ｢名取が丘４－９－１０｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 名取 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年頃、市中心部南側 の丘陵地で県住宅供給公社に より開発された大型住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 名取駅南西方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に比較的近接する成熟した丘陵性の住宅団地であり、住宅の建替えが進みつつ概ね現状を維持して行く ものと思われる。平坦な中心市街地に比べ割安感があり、地価は今後暫く上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名取市内の住宅地域一円。需要者の中心は主に市内の居住者である。造成時期の古い丘陵性の住宅団地で はあるが、市内中心部及びその周辺における物件不足や地価の上昇傾向が強まるなか、当地区の割安感や中心市街地と の接近性が見直され、需要は底堅く推移しており、既存家屋の建て替えによる新たな小規模建売分譲も増えている。土 地は標準的画地規模で１３００万円前後、新築戸建物件は３０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地であり、アパート等の収益物件は少ない。転勤等の事情により住宅が賃貸されるケー スが散見される程度であり、賃貸市場が未成熟で合理的な不動産賃貸経営の想定が困難なため、収益価格は試算しなか った。取引は戸建住宅用地の自己使用目的が中心であることから、信頼性の高い取引事例に基づき市場の実態を適切に 反映した比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名取 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [105.4] 100 100 [102.0] 100 [ 87.5] [101.0] 100 55,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は薄まり、 低金利環境が続くなか都市部鉄道沿線を中心 に住宅需要は堅調。割安感のある郊外部に広 がりも見られる。 中心部に比較的近接した丘陵性の大型住宅団 地で、割安感もあって需要は堅調。新たな建 替えが進むなど街並みの更新も見られ、地価 は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.0 ％  ％