別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名取 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市みどり台１丁目８番２ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 戸建住宅が建ち並ぶ 郊外丘陵地の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 南仙台 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南   160 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 平成４～８年、名取市北西部 の高台で民間業者により造成 された後発の住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 南仙台駅西方 6.9km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟の進む郊外型の住宅団地であり、現状が維持されて行くものと思われる。比較的良好な居住環境から今後も 子育て世帯を中心に安定した需要が見込まれる。値頃感があり地価は暫く上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名取市北西部及び仙台市太白区西部の丘陵性住宅団地。需要者の中心は名取市内の居住者及び仙台市への 通勤者である。鉄道駅や大型商業施設等からはやや距離があるが、近隣に小中学校が存する閑静な住宅団地であり、仙 台市に隣接して値頃感もあることから、子育て世帯を中心に需要は堅調に推移している。土地は標準的画地規模で１１ ００万円前後、新築戸建住宅の供給は少なく、中古住宅で１５００万～２０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の一般住宅が建ち並ぶ郊外の戸建住宅地域であり、用途地域が「１低専」で地区計画により共同住宅の建築は制限 される。転勤等の事情により住宅を賃貸するケースは散見されるが、経済合理的な賃貸経営を想定することは困難なた め収益価格は試算しなかった。取引は戸建住宅用地の自用目的が中心であることから、多数収集した信頼性の高い取引 事例に基づき市場の実態を適切に反映した比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は薄まり、 低金利環境が続くなか都市部鉄道沿線を中心 に住宅需要は堅調。割安感のある郊外部に広 がりも見られる。 成熟の進む郊外の住宅団地で、鉄道駅や商業 施設からは離れるが閑静な居住環境と値頃感 から子育て世帯を中心に需要は堅調。地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％