別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 白石 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白石 -3 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白石市字幸３２番 ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅にア パートも介在する住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 白石 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 白石川右岸に位置する小規模 の区画整理事業により形成さ れた住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 白石駅北方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であり、特段の地域要因の変動は見られないため、概ね現状を維持して推移するものと予測す る。不動産取引は少ないが底堅い宅地需要を背景に、当分の間、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に白石市内の住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心である。積極的な需 要は喚起されない在来住宅地域であるが、概ね中心部ないし近郊に位置しており、値頃感のあるエリアであるため需要 は底堅い。土地は２３０㎡で４２０万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が多数を占める住宅地域であり、投資採算性の見地から経済合理性のある賃貸経営が見込み難いた め、収益価格は試算を断念した。比準価格は、代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需 給状況を的確に反映している。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [100.0] [102.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白石市において一部エリアの不動産取引は比 較的多く見られるが、全体的な不動産需要は 喚起されず、物件の選別化傾向が強まりつつ ある。 人気が出ているエリアではないが、小学校に 比較的近接していることが選好要因となり、 地価は安定的に推移。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％