別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 気仙沼 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   気仙沼 5-1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 気仙沼市魚町２丁目４１１番 ｢魚町２－１－１７｣ ②地積 　(㎡) 488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 (90,400) 不整形 1:2 事務所兼店舗 Ｗ2 店舗や事務所の建築 が進む区画整理地内 の商業地 南東15.5m県道 水道、ガス、下水 気仙沼 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 被災市街地復興土地区画整理 事業区域、商業ゾーン内の商 業地 街 路 １５．５ｍ県道 交通 施設 気仙沼駅南東方 1.6km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 魚町・南町地区被災市街地復興土地区画整理事業区域、商業ゾーン内の商業地域。徐々に店舗等が建ちつつある が、高齢化や人口減少、コロナによる観光業の低迷や水産業低迷を受け、地価は下落基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、気仙沼市内の商業地域のうち店舗・事務所併用住宅を主体とする地域で、需要者は、職住一体を志向す る個人や自社保有・使用の建物建築を目的とする中小法人である。気仙沼市内の復興に伴う土地区画整理事業は全て完 了したが、事業主高齢化、人口減少、水産業をはじめとする地域経済低迷等の影響から商業地に対する需要は弱く、取 引自体が減少し地価も下落基調で推移している。需要の中心は、３００㎡程度の画地で１５００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域では自用の建物が一般的で、適切な賃貸事例の収集が極めて難しいうえに、業種、用途の多様性 から、賃料水準把握も困難であるため収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、実際に市場で成立した現実の 需給動向を反映した実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算されていることから高い説得力を有す る。よって、本件では比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口減少。復興需要も終息し、戸建住宅 用地等の問合せも減少傾向。加えて、売手が 価格で妥協せず取引が成立し辛い状況が依然 続いている。 魚町・南町地区土地区画整理事業の換地処分 も完了し、徐々に店舗・事務所等の建築が進 んでいるものの、未だ駐車場や空地も多くみ られる。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％