鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

気仙沼 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０８０ -2	気仙沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
b	２３１３０３０ -11	気仙沼市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、南東6m、角地		（都）２住居地区計画等 (70,200)
c	２３１３０３０ -61	気仙沼市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２３１３０７０ -39	気仙沼市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e	２３１３０３０ -117	気仙沼市		建付地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,484	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	28,608	100 [ 67.2]	42,571	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	43,400
b	(　 ) 28,736	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	27,495	100 [ 63.1]	43,574		44,400
c	(　 ) 30,189	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	28,534	100 [ 61.8]	46,172		47,100
d	(　 ) 30,307	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	28,703	100 [ 65.7]	43,688		44,600
e	(　 ) 48,681	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.6]	45,915	100 [ 105.8]	43,398		44,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,500 円／㎡]

気仙沼 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,315,007	888,162	4,426,845	4,021,500	405,345	（　0.9696） 393,023	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,187,979 円　　　　（　 21,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

気仙沼 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｗ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	379 ㎡	15.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積約５０㎡、各階３戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	1,501	225,150	2.0	450,300
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,532	229,800	2.0	459,600
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		454,950		909,900
								0

⑨年額支払賃料	454,950 円　×　12ヶ月　＝　 5,459,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,459,400 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 368,901 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,306,499 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	909,900 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,508 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,315,007 円　　　　（　 14,024 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０３２　　　　-89	1,244 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	1,493	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,535 円/㎡　月額支払賃料（　 1,532 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０３２　　　　-91	1,207 ( 1,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	1,466
c	２３１３０３２　　　　-93	1,806 ( 1,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	1,645

気仙沼 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,500 円	52,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	170,262 円	5,675,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 420,000 円	52,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 888,162 円　（　　　　　　 2,343 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,021,500 円（　　　　　 10,611 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,315,007 円
②総費用	888,162 円
③純収益　①－②	4,426,845 円
④建物等に帰属する純収益	4,021,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	405,345 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	393,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,037 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,187,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
気仙沼 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

気仙沼 -4

宮城県

宮城第３

氏名

不動産鑑定士　小竹　潤

TEL.

鑑定評価額

16,700,000 円

１㎡当たりの価格

44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	気仙沼市東新城１丁目５番４				②地積　(㎡)	379 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が多く見られる区画整理済の住宅地域	東8m市道	水道	気仙沼 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 130 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺には各種店舗、医院など
も見られ生活利便性が良好で
ある。

街

路

基準方位北、　　８
ｍ市道

交通

施設

気仙沼駅南西方

1.4km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした住宅地域で空地も見られるが、当面は現状の住環境が維持されるものと予測する。利便性の高い
住宅地域であるが、地域経済の低迷により住宅需要は減退しており、地価は下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は気仙沼市街地に位置する住宅地域一円。需要者は市内に勤務するサラリーマン層や自営業者等が中心と見
られる。生活利便性が良好な圏域であるが、市内でも高価格帯の住宅地域であり割高感から需要は弱くなっている。ま
た復興事業も完了しつつあり、地域経済の低迷、人口減とマイナス要因が目立ち始めており、地価下落が継続している
。３００㎡程度の更地で１０００万円台前半が取引における中心価格帯となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を
重視して意思決定を行う傾向が強い。比準価格はこのような市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。
一方収益価格は、賃料水準に地価水準が十分反映されておらず、また想定要素も多いことから低位に試算されており説
得力は劣る。以上より比準価格により鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、少子高齢化により市内全般で住宅
需要は低迷。区画整理事業による新興住宅地
でも空地が目立ち、供給過剰から地価下落が
継続している。

周辺における店舗集積によって利便性は高ま
っているが、市内でも高価格帯の住宅地域で
あり、割高感が生じていて需要は弱まってい
る。

変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

気仙沼 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１３０２０ -1003	気仙沼市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東8m市道		（都）１住居 (60,200)
b	２３１３０３０ -51	気仙沼市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２３１３０３０ -1013	気仙沼市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		（都）２住居地区計画等 (60,200)
d	２３１３０７０ -39	気仙沼市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,505	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,812	100 [ 114.5]	42,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	43,500
b	(　 ) 50,378	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	47,415	100 [ 103.0]	46,034		47,000
c	(　 ) 35,976	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,616	100 [ 74.9]	47,551		48,500
d	(　 ) 30,307	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	28,881	100 [ 76.4]	37,802		38,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,000 円／㎡]

気仙沼 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,992,658	797,184	4,195,474	3,832,640	362,834	（　0.9696） 351,804	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,329,250 円　　　　（　 19,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

気仙沼 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｗ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	379 ㎡	15.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積約５０㎡、各階３戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	1,416	212,400	2.0	424,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,430	214,500	2.0	429,000
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		426,900		853,800
								0

⑨年額支払賃料	426,900 円　×　12ヶ月　＝　 5,122,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,122,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 318,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,984,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	853,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,026 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,992,658 円　　　　（　 13,173 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１３０７２　　　　-46	1,309 ( 1,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,454	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,432 円/㎡　月額支払賃料（　 1,430 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１３０７２　　　　-62	1,169 ( 1,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,392
c	２３１３０７２　　　　-63	1,927 ( 1,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	1,451

気仙沼 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,200 円	46,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	159,084 円	5,302,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 371,200 円	46,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 797,184 円　（　　　　　　 2,103 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0826	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0952 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,832,640 円（　　　　　 10,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,992,658 円
②総費用	797,184 円
③純収益　①－②	4,195,474 円
④建物等に帰属する純収益	3,832,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	362,834 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	351,804 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 928 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,329,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,300 円／㎡）