別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 塩竈 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 9-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市新浜町３丁目１０９番８６ ｢新浜町３－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 865   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 2:1 事務所 Ｓ2 港湾背後地に水産加 工工場が多い工業団 地 南東15m市道 水道、下水 東塩釜 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 低層工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 魚市場背後、公有水面埋立に より形成された市内最大級の 水産加工団地の一画を構成 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 東塩釜駅北東方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 漁業不振・原材料価格高騰もあり水産加工業全般の経営環境は厳しく、倒産企業も散見されるが、不動産市場に 悪影響を及ぼすまでには至らず、事業拡張を図る企業も存するため、地価は今後も暫くは安定的に推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙塩都市圏北東部、塩竈市・多賀城市・七ヶ浜町の臨海型産業地区から構成。代替性が高いのは塩竈市内 の水産加工団地となる。需要者は県内外の食品加工・物流関連企業が主体で、手頃感を有した画地に対しては、事業所 ・倉庫用地を求める地元企業も買手層の一翼を形成。近年、事業所跡地等を業者が取得し建売分譲を行う事例も散見さ れ、地価下支えの方向に作用する。事業用地に係る規模の相違は大きいが、坪単価４万円程度が相場と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域特性を考慮した場合に、高速道路ＩＣ等から離れ、賃貸目的の物流倉庫等は想定し難く、また、現実にも賃貸市場 は成立していないため、収益還元法の適用は見送った。よって、試算価格として唯一得られた比準価格の精度を再吟味 し、採用事例の代替性や、試算過程における補修正等の的確性等を批判的に検討した結果、比準価格は市場の実態を的 確に反映したものと認められるため、これを採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水産加工業の経営環境は厳しいものの、仙塩 都市圏全体で工業地価格が高騰している影響 もあり、市内産業地区の地価は当面底堅く推 移する見込み。 震災以降の公的支援を受けた工場復旧・拡張 事業は概ね一巡し、臨海地区の用地需要は停 滞感を強めているが、今暫くは地価水準が維 持される見通し。 中小規模の水産加工場・事業所等も多い地域 となり、手頃感を有した画地を求める需要者 もあるため、今後も選好性に大きな変化は生 じない見込み。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％