別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 塩竈 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 5-6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市北浜４丁目１５８番２ ｢北浜４－２－４｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車付置義務 (90,400) 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、事務所、住宅 等が混在する商業地 域 北西20m国道 水道、ガス、下水 本塩釜 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 繁華性が乏しい国道４５号沿 いの商業地域 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 本塩釜駅北東方 700m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの商業地域であるが繁華性に乏しく、周辺では宅地分譲も見られ、今後は住宅地化が進む可能性も考え られる。新規出店等の動きも認められないことから、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩竈市内の商業地域及び商業性の見られる混在地域一帯。主たる需要者は、当該圏域に地縁性を有する 地元企業や個人事業主が中心である。国道沿いの繁華性は低く、商況は低迷しており新規出店等の動きも見られない。 コロナ禍の影響もあって全般的に商業環境は回復しておらず、商業地としての需要は減退気味である。路線商業地域の 画地規模はばらつきが見られるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に店舗やアパート等も認められるため収益還元法を適用したが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていない ことに加え、建築費高騰の影響による収益性悪化から純収益はマイナスとなった。一方、主たる需要者は周辺の取引価 格水準を重視して市場に参加する傾向があることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よって 、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [142.8] [ 99.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で飲食店等の出店意欲が低調な中、 業種によっては用地取得の動きも見られる。 商圏は広がりを欠き、近隣市町に顧客が流出 している。 店舗等の連坦性や集積度合いは低く、新規出 店の動きもない。宅地分譲用地としての需要 が増えつつあり、住宅の割合が徐々に高まっ ている。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％