別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 塩竈 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -11 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市港町２丁目３０５番 ｢港町２－１５－９｣ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 事務所兼住宅 ＲＣ3 一般住宅、水産関連 工場が混在する住宅 地域 北12m市道 水道、ガス、下水 本塩釜 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 塩釜港に近接する住商工混在 地域 街 路 基準方位北１２ｍ市 道 交通 施設 本塩釜駅東方 1.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 塩釜港背後に工場、倉庫等が混在する。需要者は水産関連が主であるため取引の増加は見込まれない。地価は引 続き若干の下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は塩竈市の住宅地域を中心に隣接する多賀城市東部に及ぶ。需要者は同一需給圏内の居住者、特に水産関連 業の従事者が中心であり外部からの転入は少ない。建築費上昇を含む物価高の影響により需要が弱まりつつある。住工 混在であり住環境がやや劣るものの港湾施設との接近性が優位にある。土地は３００㎡程度の標準規模で９００万円程 度、中古住宅で１５００万円程度、新築の建売住宅で２５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算できなか った。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏ま え、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [ 73.0] [100.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和、住宅ローン低金利の中、新型コロ ナ、物価高の影響を受ける。需要者からは住 環境、街路、利便性による選別が厳しくなっ ている。 市中心、港湾に近接し小規模分譲が見られる ものの、住商工混在地域であるため、住環境 が劣る。周辺では開発の動きはなく、不動産 取引は少ない。 地域内の標準的画地であり格別の変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％