別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 塩竈 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -9 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市北浜２丁目３４番２７ ｢北浜２－１６－１２｣ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い高台 緩斜面上の既成住宅 地域 西4m市道 水道、ガス、下水 本塩釜 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 塩竈市中央部の高台緩斜面上 の既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 本塩釜駅北西方 850m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 高台緩斜面上の住宅地域として成熟。宅地開発の動きは見られず、中古戸建取引や古家付住宅地による建替が継 続するものと予測。街路条件や利便性に劣る地域では需要は低調、地価水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北浜地区を中心とする塩竈市の住宅地域全域。主たる需要者は、圏内の中間所得者層。丘陵地が多い港 町であるため可住地や開発素地が少なく、宅地供給は中古戸建住宅又は古家付住宅地の取引が中心である。当地域は、 街路条件や利便性が劣る高台緩斜面上の住宅地域であることから、住宅地需要は広がりを欠き、低調である。需要の中 心価格帯は、土地は２６０㎡程度で７００万円前後、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高台緩斜面上の住宅地域に存し、戸建住宅の他、アパート等も見られるが、圏内においてはアパート等の賃貸物件は供 給過多、賃貸需要は低調であり、建築費上昇も相俟って、土地に帰属する純収益の確保が困難なため収益価格の試算は 出来なかった。居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引が中心であることから、取引事例に基づき試算され た実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [149.5] [101.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 塩竈市では、地理的特性等により住宅地需給 は概ね安定的であるが、地縁性が比較的強く 、人口減も相俟って、全体として住宅地需要 は弱含み。 塩竈市中央部の高台緩斜面上の既成住宅地域 。街路条件、利便性がやや劣る。地域要因に 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％