別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 塩竈 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　青田　令子   TEL.

鑑定評価額 7,470,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市母子沢町１２５番１５ ｢母子沢町４－８｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 塩釜 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   230 ｍ、南    60 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市南西部の丘陵地勢の住宅地 域。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 塩釜駅西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の住宅地域として成熟している為、特段の地域要因の変化は無く、現状の状態で推移するものと思料する 。駅接近性に劣る丘陵地の住宅地域は優位性がなく、需要は低迷。地価は緩やかに下落していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩竈市内の住宅地域全域。主たる需要者は、市内の一次取得者や買替層である。市内人口が減少するな か、高齢化の進展により駅接近性に劣る傾斜地勢の住宅地は敬遠される傾向にあり、当地域も需給は弱含みである。需 要の中心価格帯は、土地は２４０㎡程度で８００～９００万円程度、同規模の新築戸建住宅で２，８００万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 交通利便性がやや劣る丘陵地の住宅地域に存し、戸建住宅の他、アパート等も見られる。収益価格は郊外部であること から賃貸需要も少なく、建築費等の高騰等も相まって、試算途中で土地に帰属する純収益がマイナスになった。居住の 快適性が重視される地域であり、自用の取引が中心であることから取引事例に基づき試算された比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [113.0] [102.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向の中、新型コロナによる経済活 動の縮小もあるが、隣市町の商圏拡大により 、一部に需要需要の回復がみられる。 駅や商業地域への利便性が劣る丘陵地勢の既 成住宅地域で、住宅地としての魅力に乏しい 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％