別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 塩竈 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.

鑑定評価額 9,750,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市野田７７番１１ ｢野田７－５｣ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 台形 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 塩釜 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ塩釜駅に接近し利便性に 優る住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 塩釜駅南東方 450m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 塩釜駅徒歩圏の街路条件が劣る既存の住宅地域である。周辺道路は傾斜がきつく幅員も狭いため需要は弱いもの の、駅徒歩圏の供給は限定的であることから需給バランスは概ね均衡しており、地価は概ね横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩竈市内全域の住宅地域と隣接する多賀城市の一部の住宅地域である。主たる需要者は、市内に居住す る一次取得者であり、近隣市町からの転入者はあまりみられない。周辺は街路条件が劣る丘陵地にあり、需要はやや停 滞気味ではあるが、駅徒歩圏の住宅地域では供給も少ないため、需給バランスは概ね均衡している。土地は２００～２ ３０㎡程度が標準規模で、総額１，０００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも一部にみられるが、戸建住宅中心の地域で、地価に相応する賃料水準は形成されておらず、また建 築費に見合う収益の獲得が難しいため、収益価格を求めることが出来なかった。自己使用目的での取引が中心となる当 該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、代表標準地との均衡に留意し つつ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [ 88.4] [102.0] 100 44,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が緩和する なか、個人消費、設備投資は持ち直しつつあ るが、建築費を含め物価は上昇傾向にある。 塩釜駅徒歩圏の街路条件が劣る既存住宅地域 であり、地域内及び周辺において、特段の変 動要因はなく、需給バランスは概ね均衡して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％