別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 塩竈 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市今宮町５２番８０ ｢今宮町１６－３１｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 低層一般住宅が多い 丘陵地の既成住宅地 域 東5.9m市道 水道、ガス、下水 本塩釜 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   230 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 塩竈市中央部の丘陵地に存す る既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．９ ｍ市道 交通 施設 本塩釜駅北西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の住宅地域として成熟。宅地開発の動きは見られず、中古戸建取引や古家付住宅地による建替が継続する ものと予測。最寄駅等への接近性や利便性に劣る地域では需要は低調、地価水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、今宮町地区を中心とする塩竈市の住宅地域全域。主たる需要者は、圏内の中間所得者層。丘陵地が多い 港町であるため可住地や開発素地が少なく、宅地供給は中古戸建住宅又は古家付住宅地の取引が中心である。当地域は 、最寄駅への接近性が劣る丘陵地の住宅地域であることから、住宅地需要は広がりを欠き、低調である。需要の中心価 格帯は、土地は１８０㎡程度で４００万円台中盤、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性の劣る丘陵地の住宅地域に存し、最寄駅からも遠いため賃貸需要は弱く、建築費上昇も相俟って、収益性に着目 し、土地取得及びアパート建築を行う新規投資が殆ど見られないため、収益価格の試算は断念した。当該地域は居住の 快適性が重視される地域であり自用の取引が中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を 標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [147.5] [101.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 塩竈市では、地理的特性等により住宅地需給 は概ね安定的であるが、地縁性が比較的強く 、人口減も相俟って、全体として住宅地需要 は弱含み。 塩竈市中央部の丘陵地に位置する既成住宅地 域。最寄駅等への接近性、利便性がやや劣る 。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％