別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 石巻 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 9-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　青田　令子   TEL.

鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 8,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市須江字関ノ入１３番１０外 ②地積 　(㎡) 3,428   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 不整形 2:1 倉庫兼事務所 Ｓ1 工場、倉庫等が建ち 並ぶ内陸型の工業地 域 南12m市道 水道、下水 陸前赤井 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 石巻市郊外の内陸部に造成さ れた工業団地 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 陸前赤井駅北東方 5.0km 法令 規制 工業 (60,200) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 内陸部の工業地域で特段の地域要因の変動は見られず、概ね現状維持と予測する。市全体の景気後退から工業地 の需要もやや停滞しており地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に石巻市内の内陸部及び沿岸部等の工業地域。需要者は、県内外の製造業及び物流関連法人が中心で ある。被災企業の移転需要等も概ね収束するとともに、市全体の景気後退から用地取得の動きも慎重になっている。他 方、沿岸部等において土地区画整理事業の進行により産業用地が多く供給されているため、石巻市では全体的に供給過 多の状況にある。事業目的により求める画地条件が異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社使用の工場等が中心となる工業地域で、工場・倉庫等の賃貸物件は確認できず、賃貸市場が未成熟であるため、収 益価格は試算を断念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を 的確に反映している。市場の実態を反映した比準価格を重視するものとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から物流倉庫用地の需要は 拡大しているが、産業用地は供給過剰の状態 で、また市内では散発的な需要に留まってい る。 中心部近郊に存する内陸部の工業地域であり 、取引の対象となる画地が限られているため 不動産取引は相当に少ない。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％