別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 石巻 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 5-10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市相野谷字飯野川町１２７番 ②地積 　(㎡) 1,079   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 店舗 Ｓ2 低層の店舗、事務所 等が建ち並ぶ商業地 域 北東8m市道、背面道 水道、下水 鹿又 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧河北町の中枢部を構成する 商業地域となり、周辺には各 種公共公益施設等も集積する 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 鹿又駅北東方 5.4km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 家屋が密集する旧来の商店街ながら、金融機関支店・診療所等を除き、閉鎖された個人商店・併用住宅が多く空 洞化の進行が顕著。シャッター街から住宅地へのシフトも進まず、今後も暫くは地価下落傾向が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻都市圏のうち旧河北町・旧河南町を中心とする商業地域及び商住混在地域から構成。需要者は、店 舗・事業所用地を求める地元企業が主体となるが、近年、商況が低迷し、店舗需要等は脆弱であることから、旧町中枢 部の拠点性に着目した医療・福祉関連の各種法人等の参入も有力視される。地価下落が長期化した結果、１千㎡超の画 地でも総額２千万円を下回る価格帯にまで落ち込んでいるが、それでも需要は喚起されず、底値を探る動きが続く。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧町域でも収益物件が存する地域は限られ、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は見送った。他方、圏 域を構成する商業地域では地元企業等による自用目的の取引が主となり、これら現実の売買に基づく比準価格は、市場 動向を的確に反映しているほか、補修正・要因比較等も適切に施されているため、高い規範性が認められる。よって、 中心的需要者層の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広域石巻圏内陸部の旧来型商業地域は、車利 用を前提とした消費行動に適合しない店舗等 が多く、地価の割高感も敬遠されて不動産需 要の減退が続く。 総合支所を中心に旧町中枢の機能は維持しつ つも、商業地としての活力は減退しており、 閉鎖店舗は多いものの、流動性は低下した状 態が続いている。 地域内の不動産需要は減退するも、画地規模 ・接道条件は店舗・医療福祉関連施設用地等 に適し、今後も需要者からの選好性に変化は 生じない見込み。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％