鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

石巻 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０３０ -1015	石巻市		建付地	（　）	不整形	北東19m国道、南西7.3m、二方路		近商 (90,200)
b	２３１２０２０ -67	石巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	西14m市道、北6m、東6m、三方路		工業 (70,200)
c	２３１２０２０ -1020	石巻市		更地	（　）	不整形	北東16m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	２３１２０４０ -13	石巻市		建付地	（　）	台形	北東5m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	２３１２０８０ -1034	石巻市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、北東6m、南西2m、三方路		準工特別用途地区 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,065	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	18,903	100 [ 99.0]	19,094	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	19,500
b	(　 ) 15,609	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	15,439	100 [ 77.6]	19,896		20,300
c	(　 ) 18,400	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	19,213	100 [ 100.0]	19,213		19,600
d	(　 ) 16,743	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	16,643	100 [ 82.7]	20,125		20,500
e	(　 ) 15,128	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	15,503	100 [ 79.9]	19,403		19,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,200 円／㎡]

石巻 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,158,922	2,637,990	9,520,932	9,282,000	238,932	（　0.9702） 231,812	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,039,391 円　　　　（　 2,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	350.00	ＬＳ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	1,865 ㎡	40.4 m x 44.8 m	前面道路：国道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階は少人数世帯向け４４㎡程度（全８戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,700	595,000	3.0	1,785,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	350.00	100.0	350.00	1,339	468,650	2.0	937,300
							0.0	0
～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		1,063,650		2,722,300
								0

⑨年額支払賃料	1,063,650 円　×　12ヶ月　＝　 12,763,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,763,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 774,468 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,133,332 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,722,300 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,158,922 円　　　　（　 6,520 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０２２　　　　-33	1,371 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,341 円/㎡　月額支払賃料（　 1,339 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０３２　　　　-25	1,382 ( 1,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,322
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石巻 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	645,390 円	12,907,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,011,500 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	178,500 円	119,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,637,990 円　（　　　　　　 1,414 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,282,000 円（　　　　　 4,977 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,158,922 円
②総費用	2,637,990 円
③純収益　①－②	9,520,932 円
④建物等に帰属する純収益	9,282,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,932 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,812 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,039,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
石巻 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石巻 5-3

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　秋元　康男

TEL.

鑑定評価額

37,700,000 円

１㎡当たりの価格

20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	16,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石巻市吉野町２丁目１２９番１外｢吉野町２－１－１｣				②地積　(㎡)	1,865 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:1.2	店舗ＬＳ1	低層店舗、事業所、倉庫等が見られる商業地域	南西17.5m国道、北西側道	水道、ガス、下水	石巻 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 120 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 43.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧北上川左岸に位置する国道
沿いの商業地域

街

路

１７．５ｍ国道

交通

施設

石巻駅南東方

2.1km

法令

規制

近商
(100,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

石巻市と女川町を結ぶ国道沿いの商業地域。車両通行量は多いが、顧客誘因力を有する大型店舗等の新規出店は
見られず、当面は現状維持で推移するものと予測。商業地需要は低調であり、地価水準は下落基調と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,880 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、石巻市の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、自己利用目的で取得を企図する地元法人や個人
事業主。当地域は、国道沿いに位置するため車両通行量は多いが繁華性は高くない。小規模飲食店舗やコンビニエンス
ストア等が中心であるが、飲食業はコロナ禍からの商況回復途上、物価高も相俟って新規出店の動きは鈍く商業地需要
は低調。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いの商業地域に存する。主たる需要者は、収益性を重視し意思決定を行う法人や投資家等であるが、収益価格は
、賃料水準や空室率の査定等、多くの想定要素を含む。一方、比準価格は、現実の不動産市場における売買事例に基づ
き試算されており実証的である。本件においては、多数の取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を中心に、
収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　石巻 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,400 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[158.1]

[102.0]
100

20,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済を支える水産加工業は、魚種の変化
、人手不足、販路消失等により先行き懸念。
人口減少・高齢化も相俟って地域経済は低調
。

旧北上川左岸に位置する国道沿いの商業地域
。石巻かわみなと大橋は開通したが、店舗集
積は進まず、繁華性向上には至らず。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

石巻 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０２０ -12	石巻市		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２３１２０２０ -67	石巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	西14m市道、北6m、東6m、三方路		工業 (70,200)
c	２３１２０２０ -68	石巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、西6m、角地		準工 (70,200)
d	２３１２０３０ -49	石巻市		底地	（　）	ほぼ長方形	北東11m国道、中間画地		工業 (60,200)
e	２３１２１００ -55	石巻市		更地	（　）	長方形	南西16m県道、南東5.5m、北東4.5m、三方路		（都） (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,181	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	18,054	100 [ 86.5]	20,872	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	21,300
b	(　 ) 15,609	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	14,821	100 [ 77.5]	19,124		19,500
c	(　 ) 20,354	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	19,702	100 [ 91.6]	21,509		21,900
d	(　 ) 10,645	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,592	100 [ 82.9]	12,777		13,000
e	(　 ) 11,128	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	10,513	100 [ 67.0]	15,691		16,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,200 円／㎡]

石巻 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,122,289	2,585,940	9,536,349	9,282,000	254,349	（　0.9702） 246,769	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,364,543 円　　　　（　 2,880 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	350.00	ＬＳ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	1,865 ㎡	40.4 m x 44.8 m	前面道路：国道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗・共同住宅（１階店舗：フロア貸し、２階共同住宅：小人数世帯向け、賃貸面積４４㎡程度）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,644	575,400	6.0	3,452,400
							0.0	0
2～ 2	住宅	350.00	100.0	350.00	1,370	479,500	1.0	479,500
							1.0	479,500
～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		1,054,900		3,931,900
								479,500

⑨年額支払賃料	1,054,900 円　×　12ヶ月　＝　 12,658,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,658,800 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 832,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,970,618 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,931,900 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,763 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 479,500 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 114,908 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,122,289 円　　　　（　 6,500 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０３２　　　　-25	1,382 ( 1,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,337	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０３２　　　　-26	1,382 ( 1,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,486
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石巻 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	640,140 円	12,802,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,011,500 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,585,940 円　（　　　　　　 1,387 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,282,000 円（　　　　　 4,977 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,122,289 円
②総費用	2,585,940 円
③純収益　①－②	9,536,349 円
④建物等に帰属する純収益	9,282,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	254,349 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	246,769 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,364,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,880 円／㎡）