鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

石巻 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０７０ -43	石巻市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m国道、南東5.7m、南西5.6m、三方路		近商 (100,200)
b	２３１２０７０ -60	石巻市		貸家建付地	（　）	長方形	北東6.3m市道、南東3.2m、角地		２住居 (70,200)
c	２３１２０９０ -16	石巻市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、南5.1m、角地		２住居 (70,200)
d	２３１２０８０ -28	石巻市		建付地	（　）	不整形	北東15m国道、南8m、二方路		商業 (90,500)
e	２３１２０７０ -61	石巻市		建付地	（　）	長方形	東11m県道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,749	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	54,889	100 [ 139.2]	39,432	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,400
b	(　 ) 46,891	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,750	100 [ 115.4]	40,511		40,500
c	(　 ) 56,932	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	55,704	100 [ 127.4]	43,724		43,700
d	(　 ) 47,602	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	62,100	100 [ 148.2]	41,903		41,900
e	(　 ) 36,094	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,986	100 [ 92.0]	39,115		39,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +37.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,000 円／㎡]

石巻 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,308,806	1,920,563	7,388,243	6,965,400	422,843	（　0.9702） 410,242	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,918,304 円　　　　（　 19,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.20	ＬＳ3	525.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	463 ㎡	18.2 m x 26.8 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２～３階共同住宅（１階店舗：フロア貸し、２～３階共同住宅：単身タイプ、平均専有面積２６㎡程度）

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

各階の床面積に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.20	100.0	175.20	1,723	301,870	6.0	1,811,220
							0.0	0
2～ 3	住宅	175.20	89.0	156.00	1,614	251,784	1.0	251,784
							1.0	251,784
～

～

～

計		525.60	92.7	487.20		805,438		2,314,788
								503,568

⑨年額支払賃料	805,438 円　×　12ヶ月　＝　 9,665,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 487.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,665,256 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 690,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,167,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,314,788 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,528 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 503,568 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 120,030 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,308,806 円　　　　（　 20,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０４２　　　　-6	1,774 ( 1,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,698	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,614 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０４２　　　　-7	1,398 ( 1,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	1,598
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石巻 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	446,500 円	89,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	492,863 円	9,857,256　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 759,000 円	89,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,300 円	89,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,300 円	89,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,920,563 円　（　　　　　　 4,148 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,300,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 525.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,965,400 円（　　　　　 15,044 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,308,806 円
②総費用	1,920,563 円
③純収益　①－②	7,388,243 円
④建物等に帰属する純収益	6,965,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	422,843 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	410,242 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 886 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,918,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
石巻 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石巻 5-2

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　紀彦

TEL.

鑑定評価額

18,700,000 円

１㎡当たりの価格

40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石巻市清水町１丁目３８番４｢清水町１－７－２｣				②地積　(㎡)	463 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層店舗の中に住宅等も混在する近隣商業地域	南西6.8m市道	水道、ガス、下水	石巻 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

旧市街地のうち石巻河南ＩＣ
と中心部を結ぶ幹線市道沿い
に在来商店等が連坦する地域

街

路

６．８ｍ市道

交通

施設

石巻駅北西方

850m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心部への利便性に優れ、事業系用途の需要は底堅いが、個人商店等の閉鎖・住宅利用が増え、住宅地的性格を
徐々に強めている。地域経済の停滞が続く中で好転の要因は乏しく、今後も暫くは地価微減傾向が続く見込み。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心市街地内に位置する商業地域及び商住混在地域から構成。特に旧石巻市中枢部を取り巻くエリアの代
替性が高い。全国展開のチェーンストアは広域商圏の形成を念頭に交通網が発達した蛇田地区を選好する傾向にあるた
め、近隣地域一帯における需要者は、店舗・事業所用地を求める地元企業が中心となり、価格次第で素地開発を目的と
した業者等がこれに加わる。規模の均質性が乏しいが、更地取引は総額２～３千万円程度が上限となることが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

現実の取引に基づく比準価格は、市内商業地域の市場動向を的確に体現しており、実証的裏付けを有した当該価格には
高い規範性が認められる。他方、収益価格は、建築費の高騰が続く中、資産価値性に見合った賃料設定が困難なことも
あって低位の水準に留まり、取引実態との乖離は大きい。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意し
て、比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　石巻 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,900 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 98.8]

[100.0]
100

40,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

店舗間の相乗効果が高い蛇田地区を除き、圏
域全体で店舗需要は減退しているが、一部地
域では住宅地化が進むことで地価は底堅い動
きを示している。

都市計画道路七窪蛇田線の跨線橋設置工事が
進行しているが、地域内の主要市道は接続し
ないため、開通した場合でも好影響は乏しい
と予測される。

市内中心部の商業地域では、画地の規模・形
状ともに概ね標準的な範囲にあると判断され
、今後も需要者からの選好性に変化は生じな
い見込み。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

石巻 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２０７０ -43	石巻市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m国道、南東5.7m、南西5.6m、三方路		近商 (90,200)
b	２３１２０７０ -60	石巻市		貸家建付地	（　）	長方形	北東6.3m市道、南東3.2m、角地		２住居 (70,200)
c	２３１２０８０ -28	石巻市		建付地	（　）	不整形	北東15m国道、南8m、二方路		商業 (90,500)
d	２３１２０７０ -61	石巻市		貸家建付地	（　）	長方形	東11m県道、中間画地		商業 (90,400)
e	２３１２０４０ -37	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東17m県道、南4m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,749	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	55,955	100 [ 137.8]	40,606	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,600
b	(　 ) 46,891	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	45,879	100 [ 113.7]	40,351		40,400
c	(　 ) 47,602	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	58,219	100 [ 144.6]	40,262		40,300
d	(　 ) 36,094	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	35,629	100 [ 87.9]	40,534		40,500
e	(　 ) 51,274	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	49,731	100 [ 123.4]	40,301		40,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +27.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,400 円／㎡]

石巻 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,594,570	2,063,949	7,530,621	7,121,440	409,181	（　0.9735） 398,338	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,659,522 円　　　　（　 18,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.20	ＬＳ3	525.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	463 ㎡	18.3 m x 21.5 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建店舗付共同住宅（１階店舗、２・３階共同住宅：少人数世帯向け、賃貸面積２６㎡程度、戸数各６戸）を想定。

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

各階の床面積に相応した標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.20	100.0	175.20	1,755	307,476	6.0	1,844,856
							0.0	0
2～ 2	住宅	175.20	89.0	155.93	1,659	258,688	1.0	258,688
							1.0	258,688
3～ 3	住宅	175.20	89.0	155.93	1,692	263,834	1.0	263,834
							1.0	263,834
～

～

計		525.60	92.7	487.06		829,998		2,367,378
								522,522

⑨年額支払賃料	829,998 円　×　12ヶ月　＝　 9,959,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 487.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,959,976 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 656,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,447,218 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,367,378 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 522,522 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 125,217 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,594,570 円　　　　（　 20,723 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１２０７２　　　　-51	1,879 ( 1,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,693	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,696 円/㎡　月額支払賃料（　 1,659 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１２０７２　　　　-52	1,532 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [109.0]	100 [ 97.0]	1,695
c	２３１２０７２　　　　-53	1,395 ( 1,394)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [ 91.0]	1,698

石巻 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	473,500 円	94,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	505,199 円	10,103,976　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 804,900 円	94,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	142,050 円	94,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,700 円	94,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,063,949 円　（　　　　　　 4,458 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 525.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,121,440 円（　　　　　 15,381 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,594,570 円
②総費用	2,063,949 円
③純収益　①－②	7,530,621 円
④建物等に帰属する純収益	7,121,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	409,181 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	398,338 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 860 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,659,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,700 円／㎡）