別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 石巻 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 3-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 8,150,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 石巻市中屋敷２丁目４２番１外 ②地積(㎡) 791  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 畑 住宅、事業所等が見られる熟成度中位の地域 水道 蛇田 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   70 ｍ、西    0 ｍ、南  170 ｍ、北   35 ｍ ②標準的使用 宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   32.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧石巻市西部の平坦な地勢上 にある宅地見込地地域 道 路 接面道路無 交通 施設 蛇田駅南西方 2.5km 法令 規制 準工 ⑤地域要因の 　将来予測 周辺には一般住宅、アパート等が見られ、復興事業による都市基盤の再整備が行われている。今後は農地が住宅 地に開発される可能性を有するが、宅地はやや供給過剰気味のため地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 隣接地と一体開発での戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 高圧線下地　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     10,600 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      9,910 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市及び隣接する東松島市の宅地見込地地域。主たる需要者は、地元不動産業者や建売業者等が中心 である。近隣地域の周辺では土地区画整理事業等による宅地供給が見られるほか、建売業者による小規模な戸建販売も 見られることから宅地開発の蓋然性は比較的高いが、宅地の供給過剰感もあり住宅素地の取得意欲はやや減退している と思料される。宅地見込地の画地規模にはばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、現実に成約した宅地見込地の取引事例に基づき試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であ る。一方、控除法による価格は、デベロッパー等による事業採算性の観点からアプローチした価格であり、試算過程に おいて想定要素が多分に含まれるものの、主たる需要者の行動原理を反映した価格である。以上より、本件では両試算 価格の規範性・信頼性は同程度と判断し、両試算価格を関連付け、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     10,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.9 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の停滞や人口減少等の影響から利便性・住 環境の良否による地域の選別が進んでおり、一部地 域を除き需給バランスは悪化している。 住宅地域に隣接する宅地見込地地域で、周辺では都 市計画道路事業の施行も見られるが、特に影響は見 られない。 特段の変動要因はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他