別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 石巻 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -23 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.

鑑定評価額 7,480,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市大瓜字剣崎１１番３外 ②地積 　(㎡) 712   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心とし た国道背後の住宅地 域 北西6m市道 水道 石巻 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 石巻市中心部から比較的近い 国道３９８号北側背後の農家 集落地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 石巻駅北東方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の農家集落地域であり、地域に格別の変動要因はなく、当面の間、現状を維持すると予測する。農家集 落地域に対する需要は限定的であり、地価は引き続き下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市内に形成されている農家集落地域である。主たる需要者は、当該地域に地縁を有する個人にほぼ 限定される。市内中心部から比較的近いが、市内全体の住宅需要は弱含みであり、農家集落に対する需要も極めて限定 的である。市街化調整区域の取引はほとんどなく画地規模等にもばらつきがみられるため、中心となる価格帯を見出す のは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の賃貸住宅はみられず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。自己使用目 的での取引が中心となる当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、代 表標準地との均衡に留意しつつ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [184.8] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が緩和する なか、個人消費、設備投資は持ち直しつつあ るが、建築費を含め物価は上昇傾向にある。 国道背後の農家集落地域であり、地域内及び 周辺において、特段の変動要因はなく、需要 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％