別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 石巻 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -22 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 3,690,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市小船越字屋浦６番３ ②地積 　(㎡) 410   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が散在する住宅地域 南東5m市道 水道、下水 鹿又 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北上川右岸の孤立丘北麓及び これに連続する低平地上に形 成された農家集落地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 鹿又駅北東方 5.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧河北町中枢との間に北上川を介在し、小船越地区の中心集落からも離れた村落地区となるが、競合他地域に比 べ市中心部への通勤利便性が確保されているため、地価下落傾向は続くものの、下げ幅は今後も抑制的と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧石巻市の外縁部に位置する旧河北町・旧河南町・旧桃生町の集落的形態を残す住宅地域から構成。需 要者は地元分家のほか、三陸道等を介し利便性が確保されるため、広域石巻圏に職場を有する勤労者層が主体となる。 また、小数ながら、蔬菜畑付中古住宅を求める転入者も見受けられるが、住宅需要は全般的に脆弱で、一定の底堅さを 示しつつも地価の下落傾向は長期化している。規模の均質性が乏しいが、更地取引は総額５～６百万円程度が上限。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧町域でもアパートが存する地域は限られ、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は見送った。他方、圏 域内では住宅用地又は中古住宅が自用目的で取引されることが多く、これら事例を採用し、的確に補修正等を施して得 た比準価格は、実証的裏付けを有したものと考えられる。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意し て、中心的需要者層の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [190.0] [100.0] 100 8,980  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広域石巻圏の内陸部でも旧河北町一帯では、 若年層の他地域流出に歯止めが掛からず、住 宅需要は低調に推移し、回復の兆しも乏しい 状況が続く。 過疎化が進む集落地域の一つであるが、市内 中心部まで３０分圏となり、分家を中心とし た住宅需要も認められ、他の村落より地価は 底堅く推移する。 集落内では手頃な規模で総額抑制志向の需要 に合致するほか、南方の小高い丘陵から一定 の距離があり、安全性も高いため、引き合い は安定している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％